Winstafdracht en boete: 30.000 euro!

Onderverhuren is in de woningen van verhuurster absoluut niet toegestaan – in zo’n geval is sprake van strijd met de huurovereenkomst en illegale bewoning. Verhuurster controleert streng en bij ontdekking verzoekt zij de kantonrechter het huurcontract onmiddellijk te ontbinden en een financiële sanctie op te leggen.

De casus

Bij ongeoorloofde onderverhuur geldt dat een huurder alle door die onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurster dient af te dragen en daarnaast wegens overtreding van het verbod een contractuele boete van 125 euro per kalenderdag verschuldigd is. De bewijslast dat huurder het onafgebroken hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad rust op huurder. Verhuurster beschikt over een schriftelijke verklaring van twee onderhuurders dat zij ieder voor 500 euro per maand van huurder een kamer huurden in de woning en dat dit ook voor anderen gold. Na de confrontatie met die verklaringen heeft huurder, die de onderverhuur ontkent, zelf de huur opgezegd. Verhuurster heeft becijferd dat de ongeoorloofde verhuur aan in totaal vijf personen huurder zo’n 55.000 euro heeft opgeleverd en verlangt afdracht van die winst. Verhuurster maakt ook aanspraak op de contractuele boete voor de periode dat huurder onrechtmatig heeft gehandeld. Die boete zou neerkomen op ruim 80.000 euro, maar is door verhuurster gematigd tot een bedrag van 10.000 euro. In de procedure voor de kantonrechter heeft verhuurster desgevraagd bewijs geleverd van illegale onderverhuur aan twee tot vijf personen over een periode van 22 maanden. Op basis van de getuigenverklaringen heeft de kantonrechter vervolgens de aan verhuurster af te dragen winst (na aftrek van nutskosten) vastgesteld op 20.000 euro en is ook de gevorderde boete van 10.000 euro in zijn geheel toegewezen. Huurder is het met de berekening van de winst en de boete niet eens en heeft hoger beroep ingesteld.

Het oordeel van de rechter

Het hof kan zich echter geheel vinden in de uiteenzetting van de kantonrechter op het punt van het door verhuurster geleverde bewijs en de berekening van de inkomsten uit onderverhuur. Huurder heeft volgens het hof niets aangevoerd dat aanleiding vormt om dat bedrag naar beneden bij te stellen. Wat de toegewezen boete betreft merkt het hof op dat huurder geen bezwaar heeft gemaakt tegen het uitgangspunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een oneerlijk beding, maar alleen een beroep doet op matiging. De boete is volgens huurder bovenmatig, omdat hij altijd de huurpenningen op tijd heeft betaald, het gehuurde correct heeft opgeleverd en verhuurster geen schade heeft geleden. Voor matiging van een bedongen boete is alleen plaats indien deze tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Die situatie doet zich hier volgens het hof niet voor. Een onverkorte toepassing van het boetebeding had namelijk kunnen leiden tot een vordering van ruim 80.000 euro, zodat de boete al aanzienlijk is gematigd. Voor een verdergaande matiging bieden de door huurder aangevoerde omstandigheden, voor zover deze juist zijn, onvoldoende grond. Huurder moet verhuurster 30.000 euro betalen. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5486)