Wisselwoningovereenkomst ook na zes jaar van korte duur

Verhuurster biedt huurster in verband met een slooptraject een wisselwoning aan. Door onvoorziene omstandigheden woont huurster veel langer in die tijdelijke woning dan aanvankelijk voorzien. Huurster heeft de nieuw aangeboden woning geweigerd en wenst in de wisselwoning te blijven wonen, met behoud van een lagere huurprijs.

De casus

De oude woning van huurster is gesloopt. Sinds juli 2006 woont huurster in afwachting van haar nieuwe woning in een wisselwoning, waarvoor zij een lage huurprijs betaalt. De wisselwoningovereenkomst is “van korte duur” en eindigt van rechtswege een maand nadat aan huurster een nieuwe woning ter beschikking is gesteld. Die nieuwe woning is aangeboden, maar niet geaccepteerd. Huurster wil in de wisselwoning blijven wonen, maar wil niet de hogere huur betalen. Volgens verhuurster is de wisselwoningovereenkomst inmiddels geëindigd en moet huurster – die zonder recht of titel het gehuurde gebruikt – voor het gebruik een schadevergoeding betalen ter hoogte van de werkelijke huurprijs. De wisselwoningovereenkomst is naar zijn aard van korte duur, stelt verhuurster, en de vertraging in de sloop- en nieuwbouwplannen maakt dat niet anders. Huurster vindt dat verhuurster zich niet aan de afspraken heeft gehouden: het verblijf in de wisselwoning zou maar enkele jaren en geen zes jaar gaan duren, en bovendien wordt de wisselwoning niet gesloopt. Het gaat dus om een reguliere huurwoning met een voor huurster te hoge huurprijs. Had huurster de woning in 2006 meteen definitief kunnen huren, dan was de huurprijs aanzienlijk lager geweest.

Het oordeel van de rechter

Het is een uitgemaakte zaak dat voor een wisselwoning een huurcontract naar zijn aard van korte duur kan worden aangegaan. Dat is hier gebeurd en huurster kan zich niet op huurbescherming beroepen. De duur van het gebruik van een wisselwoning is afhankelijk van het verloop van de nieuwbouw of renovatie. In dit geval bedraagt die duur zes jaar wegens stagnatie van het project. De aard van de huurovereenkomst wijzigt echter niet door het enkele tijdsverloop, en evenmin door het feit dat de wisselwoning niet voor sloop was bestemd. Een bouwproces is met onzekerheden omgeven en de uitloop van het project kan jegens huurster niet als een tekortkoming worden aangemerkt. Dat de huurprijs hoger uitvalt, is evenmin een tekortkoming van verhuurster. Het beleid is gewijzigd en er is bij aanvang van de huur van de wisselwoning geen gefixeerde prijs afgesproken. Tegenover de hogere huurprijs staat dat huurster langere tijd voor een veel lagere huurprijs in de wisselwoning heeft kunnen wonen. Het wisselwoningcontract is geëindigd op het moment dat huurster ervoor heeft gekozen definitief in de wisselwoning te blijven wonen. Om dat verblijf voort te zetten, moet huurster een nieuwe huurovereenkomst aangaan met een nieuwe huurprijs (de wisselwoning “verschiet van kleur” en wordt een definitieve woning). Omdat geen overeenstemming is bereikt over de voorwaarden van het contract, verblijft huurster zonder recht of titel in het gehuurde. Huurster moet als schadevergoeding de hogere huurprijs betalen en moet de woning binnen twee weken verlaten – tenzij er alsnog een huurcontract wordt gesloten. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 25 januari 2013, LJN BZ2866; bevestigd in uitspraak Gerechtshof Den Haag van 31 maart 2015,  ECLI:NL:GHDHA:2015:535)