Herinnering, aanmaning, incasso – dat is het beleid!

Op de website van verhuurder is beschreven wat er gebeurt als een huurder niet op tijd betaalt: herinneringsbrief, aanmaningsbrief, incasso door een deurwaarder. De huurder in deze zaak wordt zonder aanmaning gedagvaard en doet een beroep op het beleid zoals dat op de website van verhuurder is weergegeven. Met succes.

De casus

Huurder blijft regelmatig in gebreke met voldoening van de bij vooruitbetaling verschuldigde huur. In mei ontvangt verhuurder een dubbele betaling waarbij geen periode is vermeld, en boekt die af op de maanden april en mei. De maand maart staat nog open. In juni stuurt verhuurder huurder opnieuw een herinnering, en na ontvangst van slechts een deel van het verschuldigde geeft verhuurder de vordering uit handen aan zijn incassogemachtigde. Die maant huurder vervolgens tot betaling van de achterstand plus incassokosten. Huurder voldoet de huur, maar niet de kosten. In september wordt huurder voor het laatst gemaand tot betaling van het openstaande bedrag, inclusief de inmiddels vervallen huur van september. Volgens huurder zijn de betalingen in het verleden verricht afhankelijk van het moment waarop de werkgever het loon overmaakte. Dat was geen probleem zolang de huur maar vóór de aanmaning werd betaald. Op de website van verhuurder staat dat men eerst een herinneringsbrief ontvangt, gevolgd door een aanmaningsbrief indien de betaling binnen tien dagen nog niet binnen is. Blijft ook daarop een reactie uit, dan gaat de zaak naar de deurwaarder. Huurder zegt geen aanmaning van verhuurder te hebben ontvangen en is het daarom oneens met het uit handen geven van de vordering en de daarmee gepaard gaande kosten. De betaling van mei had verhuurder bovendien moeten verrekenen met maart, niet met een toekomstige huurtermijn.

Het oordeel van de rechter

De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd. Dat huurder zijn loon op verschillende data ontvangt, is voor zijn risico. Een niet benoemde betaling moet inderdaad worden toegerekend aan de oudste opeisbare huurverplichting. De dubbele betaling in mei had dus op de maanden maart en april afgeboekt moeten worden. Waar het echter in de kern om gaat, is dat huurder stelt “rauwelijks” – dat wil zeggen zonder voorafgaande aanmaning – te zijn gedagvaard en daarom geen kosten verschuldigd is. Hoewel huurder tijdig de huur moet voldoen, zegt de rechter, had hij gezien de tekst op de website eerst een betalingsherinnering en aanmaning moeten ontvangen, voordat de huurvordering ter incasso naar de deurwaarder werd verstuurd. Na de herinnering van juni heeft verhuurder zijn vordering echter meteen uit handen gegeven aan zijn incassogemachtigde. Deze heeft huurder bij brief gemaand, waarna betalingen zijn verricht. Omdat de berekende incassokosten te hoog waren, bestond er toen volgens de rechter in feite een “voorstand” en was het niet meer nodig een vordering aanhangig te maken. Per 1 september werd vervolgens de huur over september opeisbaar. Huurder mocht er opnieuw op vertrouwen dat hij eerst een betalingsherinnering van verhuurder zou ontvangen. In plaats daarvan is huurder kort daarna gedagvaard. Omdat verhuurder zich niet aan zijn beleid volgens de website heeft gehouden, is sprake van rauwelijks dagvaarden en moeten de kosten daarvan voor rekening van verhuurder komen. Huurder moet de nog resterende, beperkte huurachterstand betalen; verhuurder de kosten van het geding. (Uitspraak Rechtbank Dordrecht van 16 februari 2012, LJN BV6761)