Per abuis 17 huurverhogingen vergeten

De rechtsgeldige jaarlijkse automatische indexering van de huur – zonder aanzegging of voorstel van de verhuurder – wordt voor het eerst 17 jaar na het ingaan van de huurovereenkomst feitelijk ingeroepen. Mag verhuurder de huurverhogingen met terugwerkende kracht in rekening brengen en mag hij de nieuwe huurprijs indexeren vanaf de aanvang van de huur?

De casus

Volgens het contract wordt de huur jaarlijks per 1 juli automatisch verhoogd met het wettelijke percentage. Verhuurder vergeet die huurverhogingen gedurende 17 jaar en maakt pas in november 2010 aanspraak op betaling van de achterstallige verhogingen over de nog niet verjaarde periode van vijf jaar. Verhuurder stelt ook een nieuwe geïndexeerde huurprijs vast. Huurders accepteren de huurverhoging niet en zijn niet bereid vrijwillig het door verhuurder gevorderde, zo’n 10.600 euro, te voldoen. Volgens huurders X en Y roept de contractuele bepaling wel de mogelijkheid tot huurverhoging in het leven, maar is het geen indexeringsclausule. De huur is nooit verhoogd en huurders mochten er vanuit gaan dat zij bevrijdend hadden betaald. Een huurverhoging met terugwerkende kracht is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. X heeft een bijstandsuitkering en ontvangt op basis van de oude huurprijs huurtoeslag. Door de huurverhoging komt de huur boven de huurtoeslaggrens en kan X de huur niet meer betalen. Y is inmiddels van X gescheiden en acht zich niet aansprakelijk voor de huurschuld. Verhuurder zegt niet op de hoogte te zijn van de scheiding. Ook heeft Y de huurovereenkomst niet opgezegd.

Het oordeel van de rechter

Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het wel om een indexeringsclausule en was het de bedoeling dat de huur automatisch jaarlijks werd verhoogd. Het zou echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om nu, na 17 jaar, alsnog de huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren. De indruk is gewekt dat huurders aan hun verplichtingen hadden voldaan. Zij zouden onevenredig worden benadeeld door een huurverhoging met terugwerkende kracht voor de afgelopen vijf jaar, en X zou geen recht meer hebben op huurtoeslag en de ontvangen huurtoeslag moeten terugbetalen. Het gaat niet aan om huurders plotseling met een enorme huurverhoging te confronteren, enkel en alleen omdat verhuurder een vergissing heeft gemaakt. Omdat de huurverhoging plotseling werd aangekondigd, hebben huurders daarmee vooraf geen rekening kunnen houden en hebben zij niet een goedkopere woning kunnen zoeken. Pas vanaf de datum van mededeling van de vergissing aan huurders mag verhuurder de huur verhogen. Verhuurder moet bij het berekenen van de nieuwe huurprijs eveneens uitgaan van die datum en mag niet indexeren met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huur. Omdat tijdens de procedure niet is komen vaststaan dat verhuurder van de scheiding en het vertrek van Y op de hoogte was, mogen huurders dit alsnog bewijzen. Verhuurder moet de rechter een nieuwe berekening van de huurprijs overleggen.        (Uitspraak Rechtbank ’s-Hertogenbosch van 3 mei 2012, LJN BW5006)