Er liep een rat over mijn gezicht …

Rattenoverlast in een huurwoning die buiten toedoen van de huurder is ontstaan, levert een gebrek op. Het is aan de verhuurder om dat gebrek te verhelpen. De huurder kan als prikkel zijn huurverplichting staken totdat de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Het is de bedoeling dat de huurder de huur reserveert en nadien volledig betaalt.

De casus

Huurder heeft bij verhuurder gemeld dat hij last heeft van ratten en heeft zelfs op het kantoor van verhuurder een door hem gevangen dode rat gedeponeerd. Huurder verlangt via zijn gemachtigde een ongestoord woongenot; in afwachting daarvan schort hij de huurbetaling op. Verhuurder schakelt een ongediertebestrijdingbedrijf in. Na onderzoek van het rioolstelsel wordt aan de buitenzijde van het wooncomplex een defecte hemelwaterafvoer ontdekt waar zich rattensporen bevinden. De afvoer wordt hersteld en aan de overlast komt een einde. Huurder betaalt ook dan de ingehouden huur niet, dus spant verhuurder een procedure aan tot ontbinding en ontruiming, en natuurlijk betaling van het verschuldigde. Er is een einde gemaakt aan de rattenoverlast en huurder kan geen beroep meer doen op een opschortingsrecht. Overigens sluit verhuurder niet uit dat de overlast van ratten geen gebrek is, maar te wijten is aan huurder zelf, die buiten op het terras pizzadozen heeft staan. Huurder bevestigt dat aan de overlast een einde is gekomen, maar stelt ruim 800 euro schade te hebben geleden: materiële schade in de vorm van aangevreten voorwerpen, en immateriële schade omdat een rat over zijn gezicht is gelopen terwijl hij sliep. Hij wenst dit te verrekenen met de niet betaalde huur.

Het oordeel van de rechter

De rechter maakt meteen korte metten met het ontbindingsverzoek; daar is geen grond voor. Hetgeen verhuurder opmerkt over pizzadozen is volgens de rechter te speculatief en behoeft daarom geen nadere bespreking. De defecte hemelwaterafvoer is de oorzaak geweest van de rattenoverlast. Dit is niet te wijten aan huurder en het gaat dus om een gebrek. Huurder had het recht zijn huurbetalingen tot een bedrag van 705 euro op te schorten – tot de datum dat aan de rattenoverlast een einde kwam. Dat huurder een opschortingsrecht heeft, bevrijdt hem niet zonder meer van zijn huurbetalingsverplichtingen. Het gebrek is hersteld en daarmee is het opschortingsrecht geëindigd. De materiële schade die huurder zegt te hebben geleden, is niet voldoende onderbouwd: hij heeft niet vermeld welke zaken zijn aangevreten door ratten. Verhuurder heeft niet weersproken dat een rat over het gezicht van huurder is gelopen. De rechter gaat er daarom van uit dat dit daadwerkelijk is gebeurd en kent huurder een immateriële schadevergoeding toe van 50 euro. Niet meer, want huurder is iemand die er niet voor terugdeinst een rat dood te maken en de gedode rat tijdens kantooruren in te leveren op een kantoor. Deze gang van zaken maakt voldoende duidelijk dat huurder geen “watje” is en tegen een aantal ratten opgewassen is. Uitkomst: huurder mocht zijn huurbetalingsverplichting opschorten totdat aan de rattenoverlast een einde kwam. De vastgestelde vergoeding van 50 euro wordt op de huurvordering in mindering gebracht. (Uitspraak Rechtbank Almelo van 15 mei 2012, LJN BW5853)