Een andere intentie? Dan had u niet moeten tekenen

Verkoper heeft zijn te koop staande woning al eerder tijdelijk verhuurd. Met de huidige huurder is een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, met een optie om de termijn steeds met drie maanden te verlengen. Het contract vermeldt uitdrukkelijk dat de huur een tijdelijk karakter heeft en dat huurder het gehuurde op of voor de einddatum zal verlaten. Huurder heeft de verhuurmakelaar voorafgaand aan ondertekening verteld dat hij niet van plan is ook echt op die einddatum te verhuizen.

De casus

De woning wordt verkocht (het gaat in feite om een woningruil). Verhuurder brengt huurder telefonisch op de hoogte en bevestigt de verkoop en oplevering vervolgens bij brief. De overdracht zal plaatsvinden op 1 mei en huurder moet het gehuurde verlaten op de in het contract vermelde datum: 30 april. Verhuurder biedt huurder het door hem gekochte huis te huur aan. Huurder vindt die woning geen goed alternatief en beroept zich op huurbescherming. De overeenkomst eindigt volgens verhuurder van rechtswege op 30 april. Het gaat om tijdelijke huur, naar zijn aard van korte duur, bedoeld om kraak tegen te gaan en de maandlasten te drukken. De huurprijs is niet kostendekkend en huurder wist dat verhuurder de woning vrij van huur wilde verkopen. Als verhuurder had geweten dat huurder langer wilde huren, had hij de woning niet aan hem verhuurd. Huurder stelt dat zijn bedoelingen duidelijk waren. De makelaar heeft ook erkend dat, zolang er geen koper was, een verlenging van de huur bespreekbaar zou zijn. Het gaat niet om een overeenkomst op grond van de Leegstandwet, en er is ook geen diplomatenclausule voorzien. De huurovereenkomst is niet correct opgezegd en loopt voor onbepaalde tijd door. Verhuurder heeft zuiver financiële  belangen, terwijl huurder voor zijn gezin met twee kinderen niet direct geschikte woonruimte heeft.

Het oordeel van de rechter

De woning is verkocht en moet op 1 mei worden geleverd, anders ontbindt de koper de koopovereenkomst en heeft verhuurder een aanzienlijke schadepost. Het was huurder bekend dat de woning te koop stond en slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. De makelaar heeft wel kennis genomen van de eenzijdige wens van huurder om langer te huren, maar heeft zich daarmee niet akkoord verklaard. Huurder heeft daarentegen ingestemd met de korte termijn door de huurovereenkomst te onderteken. In die overeenkomst staat uitdrukkelijk dat de huur na een jaar eindigt. Een eventuele verlenging kon alleen plaatsvinden in overleg en indien zich geen koper had aangemeld. Het gaat hier duidelijk om tijdelijke bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond – oftewel een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daaraan doet niet af dat er geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule. Verhuurder heeft terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. Daarbij komt dat huurder de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. De huurbeschermingsbepalingen waarop huurder zich beroept, zijn niet van toepassing en de gevorderde ontruiming wordt toegewezen: indien huurder niet binnen drie dagen vertrekt, verbeurt hij een dwangsom van 5.000 euro per dag. (Uitspraak Rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 22 april 2013, LJN BZ9112)