Eigen schuld, dikke bult?

De ex-partner van huurster woont al negen jaar niet meer in het gehuurde, maar is nog steeds medehuurder. Verhuurster is daarvan op de hoogte, maar vindt dat het aan huurster is haar voormalige partner ertoe te bewegen afstand te doen van het medehuurderschap. Verhuurster meent er geen belang bij te hebben dat de medehuurder afstand doet, omdat zij op die wijze ook hem kan aanspreken indien dat nodig mocht blijken. Dit keert zich uiteindelijk tegen haar.

De casus

Als huurster X de huur van de woning opzegt, eist de ex-partner Y het huurrecht op. Verhuurster gaat niet akkoord met voortzetting van de huurovereenkomst door Y en vordert bij kort geding de ontruiming van het gehuurde door X en Y. Y bewoont het gehuurde zonder recht of titel, meent verhuurster, want de huurovereenkomst met Y is vanwege zijn vertrek uit de woning en uitschrijving uit de GBA al lang geleden geëindigd. Uit dit gedrag, aldus verhuurster, heeft verhuurster kunnen en mogen afleiden dat Y afstand heeft gedaan van zijn huurrechten. Y heeft hoe dan ook wanprestatie gepleegd door het gehuurde gedurende ruim negen jaar niet te bewonen, een wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. X brengt daartegen in dat verhuurster niet heeft willen meewerken aan de uitschrijving van Y als medehuurder en de inschrijving van de huidige partner van X als nieuwe medehuurder. Verhuurster heeft het dus aan zichzelf te danken dat Y nu aanspraak maakt op het gebruik van het gehuurde. Verhuurster kan X niet verwijten dat zij daardoor het gehuurde niet leeg en ontruimd kan opleveren. Y zegt dat hij nooit afstand heeft gedaan van zijn huurrechten, en bovendien heeft verhuurster zelf hem al die jaren aangemerkt als medehuurder. Dat blijkt onder meer uit de aanschrijvingen van verhogingen van de huurprijs. Weliswaar heeft hijzelf niet steeds het gehuurde als hoofdverblijf gehad, maar X verbleef er wel en ook zijn zoon. Eén van de huurders heeft dus steeds als “een goed huisvader” voor het gehuurde gezorgd.

Het oordeel van de rechter

Kan Y op goede grond het huurrecht claimen, of is bij verhuurster het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat Y zijn aanspraak op het gehuurde niet meer geldend zou maken? Verhuurster heeft door de jaren heen de administratieve registratie van Y gehandhaafd en aangegeven dat voor wijziging een huuropzegging of schriftelijke afstandsverklaring van Y nodig was. De nieuwe partner van X kon daarom niet als medehuurder worden aangemerkt. Verhuurster heeft zelf geen enkele actie ondernomen om Y een afstandsverklaring te laten ondertekenen; zij had daarbij naar haar zeggen geen belang en heeft het initiatief bij X gelegd. Dat Y na al die jaren – voor verhuurster onverwacht – toch aanspraak op het gehuurde maakt, heeft verhuurster in feite over zichzelf afgeroepen, meent de rechter. Y heeft geen afstand gedaan van zijn huurrecht en de huurovereenkomst met Y is niet beëindigd. Volgens de toepasselijke huurvoorwaarden betekent de opzegging van X dat de overeenkomst ten aanzien van Y ongewijzigd voortduurt. Y bewoont de woning dan ook niet zonder recht of titel. Er is evenmin sprake van wanprestatie, want het gehuurde is steeds als woonruimte in gebruik gebleven bij één van de huurders en er is als “een goed huisvader” voor gezorgd. Conclusie: verhuurster moet Y als huurder accepteren.   (Uitspraak Rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 8 augustus 2012, LJN BX6101)