Einde huur pas na verlening bouwvergunning

Na het verkrijgen van een ontruimingsvonnis kan de verhuurder de woning ontruimen, ondanks dat huurder nog hoger beroep kan instellen. Het instellen van beroep heeft dan geen opschortende werking. Tenminste, als het vonnis ‘uitvoerbaar bij voorraad’ is verklaard. Een verzoek van de verhuurder om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt echter niet zonder meer toegewezen. Zoals in dit geval, waar wel een sloopvergunning maar nog geen bouwvergunning is verleend – reden voor de rechter om het einde van de huur en de oplevering afhankelijk te stellen van de vergunningverlening.

De casus

In het kader van een grootscheepse renovatie zegt verhuurster de huur van een coffeeshop op wegens eigen gebruik: renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Verhuurster streeft naar kwaliteitsverbetering van de buurt en voor de coffeeshop is geen plaats in haar plannen, die al volop in uitvoering zijn. Huurder stemt niet met de beëindiging in, zodat verhuurster de kantonrechter verzoekt een tijdstip te bepalen voor het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming – een en ander uitvoerbaar bij voorraad. De kantonrechter bepaalt inderdaad een datum voor ontruiming, maar verklaart het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad. Verhuurster probeert daarom in hoger beroep alsnog een vonnis te verkrijgen dat zij onmiddellijk kan uitvoeren. Huurder herhaalt in dat hoger beroep dat renovatie met behoud van het gehuurde mogelijk is, en dat hij na eventuele sloop graag met behoud van de huurovereenkomst in de nieuwbouw wil terugkeren. Verhuurster heeft volgens hem geen belang bij haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, aangezien nog steeds geen bouwvergunning is aangevraagd.

Het oordeel van de rechter

Het hof merkt op dat het aan verhuurster is te bepalen hoe zij haar onderneming wenst uit te oefenen. Het willen leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid en veiligheid van de buurt is een redelijk streven, dat ook in overeenstemming is met het door verhuurster te behartigen volkshuisvestingsbelang. De door huurder geëxploiteerde coffeeshop past niet in die nieuwe opzet. Duidelijk is dat de realisering van de plannen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De nieuwe bedrijfsruimte bevindt zich elders en kan niet worden beschouwd als het object van de huidige huurovereenkomst. Verhuurster heeft volgens het hof de dringende noodzaak van de sloop- en nieuwbouwplannen voldoende aannemelijk gemaakt. Daaraan doet niet af dat nog geen bouwvergunning is aangevraagd. Er is geen reden om te betwijfelen dat die vergunning wordt aangevraagd en verleend. Aangezien de eerder vastgestelde einddatum van de huur en van ontruiming inmiddels zijn verstreken, moeten die opnieuw worden vastgesteld. Huurder dient echter zo lang in het genot van het gehuurde te worden gelaten als mogelijk is zonder de plannen van verhuurster onredelijk te vertragen; hij hoeft niet te ontruimen ten behoeve van leegstand of braakligging. Het hof stelt daarom het einde van de huur en de ontruiming afhankelijk van de vergunningverlening: na mededeling daarvan krijgt huurder nog zes weken de tijd om zijn bedrijf te beëindigen en het gehuurde op te leveren. De vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming worden niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard; huurder heeft volgens het hof namelijk gelijk met zijn verweer dat vanwege de ontbrekende bouwvergunning de huurovereenkomst niet onmiddellijk hoeft te eindigen. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 13 juli 2010, LJN BN8230)