Huurder trekt opzegging in en verlaat woning niet

Alleen in bijzondere omstandigheden kan een huurder op zijn opzegging terugkomen. De hoofdregel luidt: een huurder die zelf opzegt of die met beëindiging van de huur instemt, zit daaraan vast. De verhuurder kan in dat geval ontruiming van het gehuurde afdwingen. Als hij tenminste niet te lang wacht om actie te ondernemen.

De casus

Huurder huurt sinds enige tijd de woning van (particuliere) verhuurders voor een huurprijs van 900 euro per maand. Een dag nadat huurder vanwege zijn benarde financiële situatie per e-mail de huur heeft opgezegd, bevestigen verhuurders de opzegging en delen zij huurder mee actief op zoek te gaan naar nieuwe huurders. Huurder reageert meteen en geeft aan dat hij na de aanvankelijke paniek gaat kijken of hij toch niet langer kan huren. Huurder zegt toe snel iets te laten weten. Huurder blijft vervolgens in het gehuurde wonen en blijft ook maandelijks de huur betalen. Zo’n acht maanden later zeggen verhuurders zelf de huur op: zij hebben een huurkoopovereenkomst gesloten en de woning moet aan de koper worden geleverd. Huurder beroept zich echter op huurbescherming. De opzegging is ingetrokken en verhuurders hebben daar stilzwijgend mee ingestemd en maandelijks de huurprijs ontvangen. Huurder mocht er daarom op vertrouwen dat de huurovereenkomst gewoon doorliep. En als er al sprake is van een geldige opzegging, stelt huurder, dan is inmiddels een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Verhuurders zijn daarentegen van mening dat huurder zonder recht of titel in de woning verblijft, hetgeen ontruiming rechtvaardigt. Huurder heeft zelf de huur opgezegd, zodat de huurovereenkomst is geëindigd. Verhuurders hebben enkel uit coulance toegestaan dat huurder nadien nog in de woning bleef en daarvoor een gebruikersvergoeding betaalde.

Het oordeel van de rechter

Het gaat om een kort geding en dus moet worden bekeken of het op basis van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden gerechtvaardigd is op de uitkomst van een bodemprocedure vooruit te lopen en de ontruimingsvordering toe te wijzen. Een bevel tot ontruiming is een diep ingrijpende en meestal definitieve maatregel, zodat zich aan de zijde van verhuurders zodanig bijzondere omstandigheden moeten voordoen dat zij niet de uitkomst van een bodemprocedure kunnen afwachten. Huurder heeft inderdaad de huurovereenkomst bij e-mailbericht opgezegd, maar heeft de dag erna al laten weten dat hij zou proberen de huur nog een maand of langer voort te zetten. Huurder heeft de woning niet ontruimd en heeft steeds maandelijks hetzelfde bedrag als voorheen aan verhuurders overgemaakt. Deze betalingen hebben verhuurders zonder protest behouden. Pas acht maanden later hebben verhuurders de eerste concrete vervolgstap gezet om huurder uit de woning te krijgen. Aangezien verhuurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de betalingen en evenmin tegen het gebruik van de woning door huurder, valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat de bestaande huurovereenkomst is verlengd, of dat stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Verhuurders hebben in dit kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat huurder zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen. (Uitspraak Rechtbank Noord-Nederland van 23 september 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:4618)