Niet slopen maar renoveren: dringend eigen gebruik

Om zoveel mogelijk oude panden in de stad te handhaven, is een complex uit de jaren 20 niet gesloopt, maar gerenoveerd. Het aanvankelijke sloopplan was kostendekkend, maar hield in dat er geen ‘bereikbare’ huurwoningen onder de huursubsidiegrens zouden terugkomen. In het uiteindelijke, veel duurdere plan hebben alle bewoners een terugkeergarantie gekregen en is de huurprijs onder de bereikbaarheidsgrens gebleven. Niet alle huurders gaan akkoord.

De casus

De renovatie is zonder beëindiging van de huur niet mogelijk en verhuurster zegt daarom op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst op. Huurder stemt niet in met die opzegging. Verhuurster verzoekt de kantonrechter een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter, van mening dat niet van verhuurster kan worden verlangd dat zij de huur voortzet, bepaalt de datum waarop de huur eindigt. Huurder moet de woning ontruimen om de renovatiewerkzaamheden mogelijk te maken. Na voltooiing van de renovatiewerkzaamheden levert huurder de sleutel van de wisselwoning in en keert terug naar de eigen woning. Huurder is van mening dat het niet om een renovatie gaat, maar om verbeteringen en achterstallig onderhoud aan fundering, gevel en dak. Geen grond voor opzegging, zo meent hij. Bovendien dienen onderhoudswerkzaamheden niet tot verhoging van de huurprijs te leiden. En zelfs al zou het om renovatie gaan, dan had die uitgevoerd kunnen worden met instandhouding van de huurovereenkomst. Huurder vraagt het hof te beoordelen of de beëindiging van de huurovereenkomst wel gerechtvaardigd is.

Het oordeel van de rechter

Het hof stelt vast dat het om noodzakelijke en zeer ingrijpende werkzaamheden gaat, die ook veranderingen en toevoegingen omvatten. Of het nu om een renovatie of (groot) onderhoud gaat, verhuurster kan in principe in beide gevallen een beroep doen op dringend eigen gebruik. In beide gevallen geldt dat zij aannemelijk moet maken dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (belangenafweging). De bijkomende eis dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, staat hier niet ter discussie. Gelet op, samengevat, de vergaande negatieve financiële consequenties voor verhuurster, het feit dat bij gebreke van renovatie de woningen gesloopt hadden moeten worden, het feit dat na uitgebreid overleg met (een deel van) de bewoners en aanpassing van de plannen aan hun wensen de meerderheid van de bewoners akkoord is gegaan en tot slot het feit dat in het aangepaste – veel duurdere – plan de bereikbaarheid van woningen is gewaarborgd, is het hof van oordeel dat de keuze van verhuurster voor opzegging van de huur gerechtvaardigd was en dat het belang van verhuurster bij opzegging zwaarder dient te wegen dan het individuele belang van huurder. Het enkele feit dat sprake was van achterstallig onderhoud omdat de woningen op de nominatie hebben gestaan om te worden gesloopt, maakt niet dat de belangenafweging anders uitvalt. Met de belangen van de zittende huurders in het algemeen is voldoende rekening gehouden. Aan het belang van huurder is verder afdoende tegemoet gekomen door het aanbod van een passende wisselwoning.   (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 19 juli 2011, LJN BT2447. Zie ook BK3712)