Oorzaak lekkage voor risico van verhuurder

Een huurder kan ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde schade lijden. Om de verhuurder voor –  tijdens de huur ontstane – schade aansprakelijk te kunnen stellen, moet die schade de verhuurder kunnen worden verweten, toerekenbaar zijn. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verhuurder onvoldoende of incorrect onderhoud heeft gepleegd, of de controle of zorg ten aanzien van het gehuurde ontoereikend is geweest. Vaak sluiten verhuurders hun aansprakelijkheid voor gevolgschade contractueel uit. Niet altijd met succes, zoals hier blijkt.

De casus

In de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat verhuurder alle zichtbare en onzichtbare gebreken zal opheffen, maar niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder lijdt ten gevolge van zo’n gebrek. Wanneer bij huurster een lekkage in de waterleiding onder de vloer van de gang wordt ontdekt, herstelt verhuurder die. De jaarafrekening voor het waterverbruik valt aanzienlijk hoger uit: huurster moet 352 euro bijbetalen. Zij beklaagt zich daarover bij verhuurder en verzoekt om betaling van de nota van het waterbedrijf. Verhuurder laat weten de rekening niet te zullen voldoen en schrijft dat huurster als bewoner verantwoordelijk is voor de waterleiding vanaf de meter, en deze moet controleren op een mogelijke lekkage door regelmatig alle tappunten dicht te draaien en te kijken of de watermeter wel of niet loopt. Huurster maakt in deze procedure aanspraak op betaling van de schade, omdat de uitsluiting van aansprakelijkheid volgens haar nietig is. De lekkage was niet zichtbaar en het kan niet zo zijn dat huurster zelf regelmatig controles moet verrichten op mogelijke lekkages. Verhuurder heeft nooit periodiek onderzoek verricht naar de staat van de waterleiding, terwijl dit van een professionele verhuurder wel mag worden verwacht. De schade valt verhuurder toe te rekenen en ligt in ieder geval in zijn risicosfeer, ongeacht of huurster een inboedelverzekering heeft. Verhuurder is van mening dat hij met de onmiddellijke reparatie van het gebrek aan zijn verplichting heeft voldaan en dat zijn aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden is uitgesloten. Huurster had de lekkage zelf kunnen vaststellen nadat zij geruis in haar slaapkamer had waargenomen, en had het gebrek in elk geval tijdig en rechtstreeks moeten melden. Bovendien staat niet vast dat de hogere rekening een gevolg is van de lekkage.

Het oordeel van de rechter

Een lekkage als in dit geval, veroorzaakt door een lekkende waterleiding onder de vloer, is een gebrek aan het gehuurde. Er is geen sprake van aanwijsbare schuld aan de zijde van huurster, dus ligt de oorzaak van de lekkage in de risicosfeer van verhuurder. Een dergelijke lekkage had immers mogelijk kunnen worden voorkomen indien de waterleiding periodiek was gecontroleerd op zwakke of zwakker wordende plekken. Van een niet deskundige huurder kan niet worden verwacht dat zij regelmatig controles uitvoert op eventuele (onzichtbare) lekkende waterleidingen en evenmin dat zij in staat is om het waargenomen geruis te koppelen aan een mogelijke lekkage in de waterleiding. Aangezien de oorzaak van het gebrek aan verhuurder is toe te rekenen, is verhuurder in beginsel verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Ook schade wegens overmatig waterverbruik. De uitsluiting van de aansprakelijkheid in de algemene huurvoorwaarden is niet in overeenstemming met de wet en voor huurster onredelijk bezwarend. Huurster moet de hoogte van de schade wel aantonen, maar hoeft daarvoor alleen de eindrekeningen van voorgaande jaren te overleggen. Aan de hand van die eindafrekeningen zal de schade nader worden bepaald. (Uitspraak Rechtbank Groningen van 21 oktober 2010, LJN BO2619)