Tijdelijke bewoning aanleunwoningen is van korte duur

Een zorginstelling exploiteert aanleunwoningen, die zullen worden gesloopt. In afwachting van de herontwikkeling worden met bewoners huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet gesloten. Na afloop van de vergunningtermijn zijn de plannen nog niet rond. De tijdelijke bewoning wordt daarom voortgezet met gebruiksovereenkomsten. De nieuwbouwplannen wijzigen: de woningen worden niet gesloopt, maar verkocht, gerenoveerd en opnieuw verhuurd.

De casus

De woningen zijn verkocht en moeten op straffe van een boete leeg en ontruimd aan de koper worden geleverd. In de gebruiksovereenkomsten is bepaald dat het gebruik eindigt door opzegging bij aangetekende brief, met een termijn van ten minste drie maanden. In maart zijn de overeenkomsten bij gewone brief met onmiddellijke ingang ontbonden; de bewoners moeten de woningen uiterlijk op 1 juli verlaten. Die geven echter aan niet te zullen vertrekken en doen een beroep op huurbescherming. De overdracht nadert en de eigenaar start een kort geding. Huurbescherming is volgens hem niet aan de orde, aangezien het gaat om gebruiksovereenkomsten, of hoogstens huurovereenkomsten die naar hun aard van tijdelijke duur zijn. De plannen zijn wel gewijzigd en niet de eigenaar maar een derde neemt de renovatie ter hand, maar dat doet niet af aan het tijdelijke karakter van de overeenkomst. Volgens de bewoners gaat het om een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zij wonen er al sinds 2005 en hebben door het uitblijven van concrete sloopplannen de hoop gekregen dat zij het gebruik konden voortzetten. Mogen zij blijven, dan moeten in elk geval de CV-installaties in de woningen worden onderhouden. Moeten zij vertrekken, dan verlangen zij de gebruikelijke verhuisvergoeding ter compensatie.

Het oordeel van de rechter

Tegen betaling van 175 euro per maand hebben de bewoners het genot van bepaalde woningen. Die vergoeding is wel aanmerkelijk lager dan de oude huurprijs, maar de eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag concrete zaken of diensten anders dan het gebruik van de woning betreft, zodat de rechter het erop houdt dat het om huurovereenkomsten gaat. Huurovereenkomsten die het gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is, wel te verstaan, geen reguliere huurovereenkomsten. De bewoners wisten immers van meet af aan dat het ging om sloopwoningen en dat het gebruik van beperkte duur zou zijn. Zij kunnen nu geen beroep doen op huurbescherming. Dat de overeenkomsten zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, dat de sloop geen doorgang vindt en dat sommigen er al sinds 2005 wonen, verandert niets aan het tijdelijke karakter van de overeenkomsten. Er zijn concrete plannen, zodat de eigenaar belang heeft bij ontruiming van de woningen en daarmee ook bij opzegging. Nu aan de bewoners geen beroep op huurbescherming toekomt, is de eigenaar in beginsel gerechtigd de overeenkomsten (duurovereenkomsten aangegaan voor onbepaalde tijd) op te zeggen. Hoewel de opzegbrieven niet aan de daaraan te stellen eisen voldeden, geldt de betekening van de dagvaarding eind juni wel als een rechtsgeldige opzegging. Een grond voor toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is er volgens de rechter niet. De bewoners moeten de woningen vóór 1 oktober 2013 ontruimen en in nette staat opleveren. Doen zij dat niet, dan verbeuren zij een dwangsom. (Uitspraak Rechtbank Den Haag van 22 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:11159)