Van huurcontract naar campuscontract niet vanzelfsprekend

Vanwege de grote en dringende behoefte aan specifiek voor studenten bestemde huisvesting is een aantal jaren geleden het zogeheten campuscontract in het leven geroepen. Bij een campuscontract eindigt de huur na het einde van de studie. Verhuurder, een studentenhuisvester, wil reguliere huurovereenkomsten met (oud) studenten omzetten in campuscontracten, of de huur beëindigen. In eerdere, vergelijkbare zaken heeft verhuurder van de rechter gelijk gekregen. De rechtbank Amsterdam komt in dit geval echter tot een andere conclusie.

De casus

Huurder, student, huurt een kamer op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Kort nadat de huur is ingegaan, wijzigt verhuurder zijn beleid: er wordt alleen nog verhuurd aan voltijds studenten en voor bepaalde duur, namelijk de periode van de studie. Na de wetswijziging waarbij het campuscontract is ingevoerd, past verhuurder alleen nog dat campuscontract toe en is het zijn bedoeling – in het kader van een aangescherpt doorstromingsbeleid – bestaande huurovereenkomsten om te zetten of te beëindigen. Verhuurder verzoekt huurder akkoord te gaan met een campuscontract, als hij nog studeert, dan wel huurbeëindiging, als hij niet meer studeert. Een reactie blijft uit en verhuurder zegt de huur met een ruime termijn op per 1 januari 2011. Verhuurder verzoekt vervolgens de rechter een datum van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen, tenzij huurder nog steeds student is en hij alsnog het aangeboden campuscontract aanvaardt. Is huurder student, dan heeft hij namelijk ten onrechte een redelijk aanbod geweigerd. Is huurder geen student meer, dan heeft verhuurder het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik, te weten de verhuur aan een student. Volgens huurder is het aanbod niet redelijk en is hem bovendien geen enkele compensatie geboden. Het criterium bij aanvang van de huur was bovendien niet het zijn van student, maar voldoende binding met de stadsregio. Het gaat dus om een gewone huurovereenkomst voor gewone woonruimte, met de daarbij behorende huurbescherming.

Het oordeel van de rechter

Huurder heeft de woonruimte voor onbepaalde tijd gehuurd in een tijd dat het geen voorwaarde was om student te zijn. De rechter is het daarom met huurder eens dat het niet om een huurovereenkomst voor een studentenwoning gaat, maar om een gewone huurovereenkomst voor gewone woonruimte. De beleidswijziging van verhuurder brengt daarin geen verandering. Het door verhuurder gedane aanbod tot het aangaan van een campuscontract is niet redelijk, omdat het huurder de huurbescherming die hij als huurder van gewone woonruimte geniet onmiddellijk (indien huurder geen student meer is) dan wel op termijn (zodra huurder geen student meer is) ontneemt. Ook heeft verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het gaat, zoals gezegd, om gewone woonruimte en verhuurder heeft naast de huisvesting van studenten ook ten doel personen te huisvesten die door hun inkomen moeilijk passende huisvesting vinden. Huurder behoort tot die categorie, en er is voor hem niet minder sprake van woningnood dan voor studenten het geval is. Van belang acht de rechter verder dat het bij de groep personen met een reguliere huurovereenkomst om een betrekkelijk gering aantal personen gaat dat nog verblijft in kamers die verhuurder uitsluitend voor huisvesting van studenten wil gebruiken. Tot slot is niet gebleken dat huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Huurder krijg van de rechter weliswaar niet onbeperkt de tijd, maar wel een zeer behoorlijke periode: de huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 juli 2012. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 29 april 2011, LJN BQ3831. Zie ook Oud-student moet campuswoning verlaten)