Hennepkwekerij ook zonder planten grond voor einde huur

Een als hennepplantage ingerichte zolder: 19 assimilatielampen, 19 transformatoren, 150 plantenbakken, twee koolstoffilters, een afzuiger en een grote hoeveelheid tuinaarde. Alles is aanwezig, het enige wat nog ontbreekt zijn de plantjes. Het exploiteren van een hennepplantage is normaliter reden voor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. Maar wat als een kwekerij nog niet in gebruik is genomen: levert dat ook een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt?

De casus

Op de zolder van de woning van huurder treft de politie een in ver gevorderd stadium van aanleg verkerende hennepplantage aan. Alle apparatuur is aanwezig, er zijn nieuwe met plastic geïsoleerde wanden geplaatst, en in de achtertuin van de woning staan twee vuilniszakken met hennepafval en nog zo’n 25 vuilniszakken met zwarte tuinaarde. Alleen de planten ontbreken. Verhuurder verzoekt huurder vrijwillig te vertrekken, maar dat is huurder niet van plan. Volgens hem was namelijk geen sprake van een hennepkwekerij, laat staan een bedrijfsmatige hennepkwekerij, die zo goed als gereed was voor gebruik. Er waren geen lampen geïnstalleerd, geen transformatoren aangesloten, geen hennepplanten-/stekjes aanwezig en de stroomvoorziening was niet omgelegd. Er was dus ook geen sprake van overlast of een risico voor de veiligheid van de buurt. Ontbinding en ontruiming is niet gerechtvaardigd, want het gaat niet om een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Het oordeel van de rechter

De kantonrechter oordeelt anders, ontbindt de huurovereenkomst en stelt een ontruimingsdatum vast. Ook bij het hof haalt de (toekomstige) wietkweker bakzeil. Uit de door verhuurder overgelegde foto’s blijkt volgens het hof duidelijk dat huurder een hennepkwekerij wilde inrichten: op de hennepplantjes na waren alle benodigde apparatuur en materiaal voor het professioneel telen van hennep aanwezig. De kwekerij was dus vrijwel klaar voor gebruik en het is duidelijk dat huurder daadwerkelijk voornemens was beroeps- of bedrijfsmatig hennep te kweken – voor vijf hennepplantjes voor eigen gebruik was niet al die kweekapparatuur nodig. Daarmee heeft huurder in strijd gehandeld met zijn verplichting om de door hem gehuurde woning te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming en de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De hennepkwekerij was ten tijde van de inval door de politie nog niet in werking, maar de exploitatie is enkel voorkomen door die inval. Huurder heeft de mogelijkheid geschapen dat verhuurder of derden van de hennepkwekerij nadeel zouden ondervinden. De inrichting van de zolderverdieping van het gehuurde als een hennepkwekerij levert een ernstige tekortkoming op, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, ondanks het feit dat de hennepkwekerij nog niet in werking was. Een oordeel waar ook de Hoge Raad zich in kan vinden. (Uitspraak Hoge Raad van 29 april 2011, LJN BP4799, uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 20 oktober 2009, LJN BQ3043)