Vereiste opzegging niet meer van deze tijd?

De wet en ook de meeste huurovereenkomsten bepalen dat alleen kan worden opgezegd per aangetekende brief of exploot. Een reguliere brief of e-mail biedt immers niet zonder meer de vereiste zekerheid. De bepaling is zeker aan modernisering toe, bijvoorbeeld door ook de mogelijkheid van aangetekende e-mail op te nemen, maar is zij helemaal niet meer van deze tijd? Een opmerkelijke uitspraak.

De casus

Huurders willen wegens privéomstandigheden en de ontstane huurschuld de huur beëindigen en sturen verhuurder een opzegging per e-mail. Omdat huurders die opzegging volgens de wet en ook de huurovereenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploot hadden moeten verzenden, gaat verhuurster niet met de opzegging akkoord. Zij gaat ervan uit dat de huurovereenkomst en dus ook de betalingsverplichting gewoon doorloopt. Verhuurster vordert daarom niet alleen betaling van de achterstand die bestond op het moment dat huurders de woning hebben verlaten, maar ook de maanden erna plus alle incassokosten, in totaal een bedrag van bijna 16.000 euro. Huurders gaan uit van een geldige opzegging (verhuurster wist al vóór de mail dat zij wilden vertrekken) en erkennen de huurachterstand alleen tot het moment van opzegging, minus de door hen betaalde borgsom.

Het oordeel van de rechter

Hebben huurders met de door hen verzonden e-mail rechtsgeldig de huurovereenkomst opgezegd? Jazeker, aldus de kantonrechter. Het vormvoorschrift in de huurovereenkomst en de wet wordt namelijk in de praktijk met grote regelmaat niet (meer) in acht genomen, en bovendien geeft de wet niet uitdrukkelijk aan dat de opzegging als het ware niet is gedaan als dat voorschrift niet wordt nageleefd. Het beroep van verhuurster op de bepaling in haar algemene voorwaarden dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden, is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Opzegging per e-mail voldoet in het huidige communicatieverkeer, zeker nu verhuurster in het huurcontract onder haar contactgegevens het e-mailadres heeft vermeld waarnaar de bewuste e-mail is verzonden. Daarnaast is door verhuurster niet betwist dat zij de e-mail heeft ontvangen en bekend was met de wil van huurders de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen, aangezien huurders voorafgaand aan de e-mail mondeling te kennen hebben gegeven de huurovereenkomst op te zeggen en ook bij haar de sleutels en de eindmeterstanden van gas/elektra en water hebben ingeleverd. Wat de achterstand betreft, merkt de rechter op dat de huur op grond van de huurovereenkomst vóór de eerste van de nieuwe maand voldaan moet zijn. De wet bepaalt dat als de huurder niet voor dit overeengekomen tijdstip betaald heeft, hij direct in verzuim is, dus ook zonder voorafgaande ingebrekestelling. Het maakt daarbij dus niet uit of huurders een aanmaning of herinnering ontvangen hebben. De wet bepaalt ook dat een huurder die in verzuim is met zijn huurbetaling hierover de wettelijke rente verschuldigd is. Het deel van de vordering dat betrekking heeft op de periode na de opzegging zijn huurders niet verschuldigd; wel moeten zij na verrekening van de borg nog zo’n 5.000 euro plus een deel van de proceskosten voldoen. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333)