Voortgezette huur: wie betaalt waarborgsom terug?

Bij onderhuur is alleen sprake van een verhouding tussen de huurder en de onderhuurder. Eindigt de onderhuur en zet de hoofdverhuurder de overeenkomst met de onderhuurder voort, dan wijzigt de positie van partijen. De verhuurder treedt in de positie van de voormalige onderverhuurder en de onderhuurder wordt zijn huurder. Wordt de verhuurder daarmee ook aansprakelijk voor terugbetaling van de aanvankelijk betaalde waarborgsom?

De casus

X en W, beide professionele partijen, hebben een huurovereenkomst gesloten. Huurder W gaat vervolgens met toestemming van X een onderhuurovereenkomst aan met A en B, die aan W een borg betalen van 500 euro. Wanneer W failliet gaat, beëindigt de curator de hoofdhuurovereenkomst met X. X zet in eerste instantie de onderhuurovereenkomst voort en sluit vervolgens een nieuwe huurovereenkomst met A en B, die een tweede waarborgsom betalen. Na het einde van die huurovereenkomst bestaat een huurachterstand. A en B willen daarop niet alleen de tweede, maar ook de eerste waarborgsom in mindering brengen. Volgens A en B is X door het faillissement van W opvolgend verhuurder geworden en zijn alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op hem overgegaan – ook de terugbetaling van de eerste borg. Volgens X betekent het voortzetten van de huur echter niet meer dan dat hij op de einddatum van de hoofdhuurovereenkomst ‘in de positie’ van W als verhuurder is getreden. Het betekent uitdrukkelijk niet dat X als contractspartij in de plaats treedt van W in de onderhuurovereenkomst. Net zoals X van A en B geen betaling kan verlangen van de tot het einde van de hoofdhuurovereenkomst verschuldigde huur, kunnen A en B van X geen terugbetaling van de aan W betaalde borg vorderen. A en B dienen zich daarvoor te wenden tot W, oftewel diens curator.

Het oordeel van de rechter

De wet bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder wordt voortgezet door de hoofdverhuurder. De wet bepaalt echter niet welke rechten en verplichtingen bij die voortzetting overgaan op de hoofdverhuurder. Bij de overdracht van een verhuurde woonruimte (bijvoorbeeld bij verkoop) ligt dat anders: voor dat geval is wel wettelijk bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. En een van de verplichtingen is die tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder. De kantonrechter meent dat hetzelfde moet gelden bij voortzetting van een onderhuurovereenkomst: ook dan bestaat voor de hoofdverhuurder de verplichting om een door de onderhuurder betaalde waarborgsom terug te betalen. De kantonrechter houdt in dit specifieke geval bovendien rekening met het feit dat zowel verhuurder X als W beroepsmatig woonruimte verhuren/verhuurden en in de hoofdhuurovereenkomst tussen verhuurder X en huurder W expliciet bepaald is dat onderverhuur is toegestaan. Omdat X de door A en B aan W betaalde waarborgsom moet vergoeden, mag deze in mindering worden gebracht op de nog aan X verschuldigde huur. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 28 maart 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:2175)