Forse boete voor onvoldoende vloerisolatie

G is eigenaresse van een appartement. In de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zijn ter beperking van hinderlijke contactgeluiden voorwaarden aan de vloerbedekking gesteld. Indien een eigenaar of gebruiker zich daar niet aan houdt, riskeert hij een onmiddellijk opeisbare boete voor iedere dag dat de toestand na ingebrekestelling voortduurt.

De casus

B, de onderbuurman van G, klaagt al jaren bij zijn bovenbuurvrouw over geluidsoverlast. G heeft wel op voorstel van B (architect) en met diens hulp een wat betere ondervloer geplaatst en hier en daar tapijt gelegd, maar dat zijn volgens B niet meer dan provisorische maatregelen. B blijf last houden, met name ook van alle short stay gasten van G. B vindt dat G alsnog een vloer moet leggen die aan de voorwaarden voldoet. De VVE heeft G diverse malen gesommeerd om de vloer aan te passen en daarbij ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 250 euro per dag vanaf datum verzuim. Pas nadat de VVE een procedure heeft aangespannen, zorgt G uiteindelijk voor plaatsing van een naar behoren geïsoleerde vloer. De VVE zet de procedure voort en vordert alsnog betaling van een door haar zelf al tot 5.000 euro gematigde boete (was 15.000 euro). G heeft immers een vloerbedekking aangebracht die tot ernstige geluidsoverlast heeft geleid en is ondanks diverse sommaties pas tijdens de gerechtelijke procedure akkoord gegaan met de aanpassing daarvan. G vindt echter dat het niet aan haar te wijten is dat het leggen van de juiste isolatie zo lang heeft geduurd. B zou al het nodige doen en G verkeerde lange tijd in de veronderstelling dat zij aan haar verplichtingen had voldaan. G wist niet dat B slechts tijdelijke en goedkope maatregelen had genomen. Bovendien heeft hooguit B en niet de VVE geluidsoverlast ondervonden. De VVE heeft dus geen schade geleden en de boete is hoe dan ook nog steeds disproportioneel, vindt G.

Het oordeel van de rechter

B heeft indertijd, rekening houdend met een beperkt budget van G, bepaalde aanpassingen laten verrichten. Enige tijd daarna is G het appartement als short stay-verblijf aan toeristen gaan verhuren. Daarop is aan G duidelijk gemaakt dat ook de aangebrachte isolatie niet aan de eisen van de splitsingsakte voldeed. B heeft zich in de loop der jaren herhaaldelijk beklaagd bij G en ook bij de tijdelijke bewoners, en heeft aangedrongen op definitieve maatregelen. Ten slotte is G ook door de advocaat van de VVE gesommeerd de vloer in overeenstemming te brengen met de regels van de VVE. Desondanks heeft G al die tijd stilgezeten, merkt de kantonrechter op. In het begin kon G er misschien nog vanuit gaan dat zij aan haar verplichtingen had voldaan, maar uit de daaropvolgende contacten had zij al snel moeten begrijpen dat dit niet het geval was. Ondanks dat G meerdere keren duidelijk op de hoogte is gebracht van wat van haar werd verwacht, heeft zij daarop niet gereageerd en het op een procedure laten aankomen. Pas op de zitting is zij akkoord gegaan met het leggen van de vereiste vloer. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding de gevorderde boete verder te matigen. Dat de VVE mogelijkerwijs geen schade heeft geleden, maakt dat niet anders. Voor het verbeuren van een boete is dat immers niet vereist en van een disproportioneel hoge boete is volgens de rechter geen sprake. G moet de boete betalen, en ook de proceskosten. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 11 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1382)