Wassen onbereikbare ruiten doorbelasten via servicekosten?

Het wassen en schoonhouden van de ruiten aan binnen- en buitenzijde van het gehuurde is een taak van de huurder en komt voor zijn rekening. Bij woningcomplexen komt het wel voor dat de verhuurder die taak overneemt en de kosten via de servicekosten doorbelast. Dat mag. Tenminste, als de ramen voor de huurder bereikbaar zijn. Bereikbaarheid is dus een voorwaarde om de kosten van het glazenwassen aan de huurder te mogen doorberekenen. De kosten van de benodigde apparatuur zijn overigens voor rekening van de verhuurder.

De casus

Het gaat in deze zaak om een woontoren met veel glas aan de buitenzijde. De verhuurder heeft voor de bewassing van dat glas een gondelinstallatie laten installeren. De kosten van bewassing van het glas dat alleen met de gondelinstallatie bereikbaar is, heeft de verhuurder verdisconteerd in de aan de huurders in rekening gebrachte servicekosten. Dankzij de gondelinstallatie zijn de ramen volgens verhuurder namelijk fysiek bereikbaar voor de huurders. Dit is dus conform het beleid van de huurcommissie, die heeft bepaald dat door toepassing van speciaal aangebrachte apparatuur aan het bereikbaarheidscriterium is voldaan. De kosten van de glazenwasinstallatie worden niet doorberekend, het arbeidsloon van de glazenwasser wel. Er is geen reden waarom huurders van hoogbouw zouden mogen profiteren van een “gratis-glazenwas-service”, terwijl voor huurders van laagbouw die kosten voor eigen rekening zijn. De huurders stellen dat de buitenzijde van de ruiten van hun appartementen, de ruiten van de algemene ruimten en de binnen- en buitenzijde van de ruiten van de liftschacht voor de huurders fysiek onbereikbaar zijn. Verhuurder mag daarom de kosten van het wassen van deze ruiten niet (via de servicekosten) voor rekening van de huurders brengen. Dit is niet geregeld in de huurovereenkomst en is bovendien in strijd met het Besluit kleine herstellingen, waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Zij vorderen terugbetaling van de onverschuldigde servicekosten.

Het oordeel van de rechter

De rechter vindt niet dat de ruiten met het aanbrengen van de gondelinstallatie voor de huurders fysiek bereikbaar zijn geworden. De huurders kunnen namelijk met behulp van die installatie het onderhoud niet zelf uitvoeren. In tegenstelling tot huurders van laagbouw voor wie alle glasruiten wel fysiek bereikbaar zijn, hebben de huurders in dit geval geen keuze en zijn zij voor het wassen van de ruiten aangewezen op anderen. De kosten daarvan kunnen dan niet gezien worden als kosten die verband houden met kleine herstellingen. Van het Besluit kleine herstellingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het door verhuurder geschetste beleid van de huurcommissie op grond waarvan de kosten van glasbewassing aan huurders in rekening gebracht zijn via de servicekosten, is een niet geoorloofde afwijking ten nadele van de huurders – ook al zou in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurder de kosten van bewassing dient te dragen. De rechter bepaalt dat de kosten van glasbewassing van de ramen evenals de buiten- en binnenzijde van de liftschacht die onderdeel uitmaakt van het appartementencomplex die voor huurders niet bereikbaar is, geheel voor rekening dienen te komen van de verhuurder. De bedragen die de huurders onverschuldigd aan de verhuurder hebben betaald, moeten met rente worden terugbetaald. (Uitspraak Rechtbank Maastricht van 2 maart 2011, LJN BP7385)