Dure weigering medewerking aan woningruil

Verhuurster, een vastgoedmaatschappij, werkt niet mee aan een door huurster gewenste woningruil en schiet volgens de rechter tekort in de nakoming van haar verplichting tot ruimhartige medewerking daaraan. Huurster heeft vanwege die tekortkoming “huurschade” geleden, die verhuurster moet vergoeden. Punt van discussie is de hoogte van de schade. Welk nadeel komt in aanmerking voor vergoeding en is huursters verwachte levensduur in dat verband relevant? 

De casus

Een door huurster gewenste woningruil is niet tot stand gekomen. Op grond van een getuigenverklaring staat vast dat huurster van gemeentewege toestemming zou hebben verkregen om indertijd van woning te ruilen. Verhuurster heeft verschillende woningen aangeboden, waaronder bovenwoningen, maar deze bovenwoningen zijn volgens huurster “totaal ongeschikt voor mij als astmapatiënt met een medische verklaring”. Huurster stelt dat zij als een nomade van het ene naar het andere tijdelijke onderkomen heeft moeten zwerven. Sinds oktober 2004 heeft zij op diverse adressen in onder meer slooppanden verbleven. De door huurster betaalde huren zijn niet hoger geweest dan de huur die zij voor de ruilwoning had moeten betalen. In zoverre is er volgens de rechter geen schade. De huurschade bestaat in het nadeel dat voor huurster is ontstaan doordat zij de ruilwoning niet heeft kunnen betrekken. De tijdelijke woonruimten waren alle van een mindere kwaliteit dan de ruilwoning. Dit nadeel komt voor vergoeding in aanmerking. Bij de berekening van het nadeel gaat huurster uit van haar verwachte levensduur, gerekend vanaf oktober 2004. Volgens verhuurster valt echter niet aan te nemen dat huurster de rest van haar leven op één van de ruilwoningen zou zijn blijven wonen.

Het oordeel van de rechter

De huurschade bestaat uit het verschil tussen de huurprijs die huurster zou hebben betaald indien één van de mogelijke woningruilen wel zou zijn gerealiseerd, en de huurkosten die huurster heeft nu een woningruil niet tot stand is gekomen. De rechter gaat voor de begroting van de schade uit van een woonoppervlakte van circa 95 m2 en een huurprijs van 1.600 euro per maand voor een vergelijkbare woning, waarop huurster zou zijn aangewezen – aanzienlijk meer dan de huurprijs van 450 euro die huurster destijds door woningruil had kunnen verkrijgen. De woningruil waarvan het meest aannemelijk is dat deze in 2004 tot stand had kunnen komen, concludeert de rechter, betrof de woning aan de A-straat. Een bovenwoning, net als de overige twee aangeboden woningen. Zes jaar later was echter de situatie blijkbaar zodanig, dat vanwege de medische toestand van huurster het betrekken van een bovenwoning geen reële mogelijkheid meer was. Huurster had dus al in 2010 of in ieder geval niet veel later dan enkele jaren daarna de via woningruil verkregen bovenwoning weer moeten verlaten. Ook met dit gegeven moet volgens de rechter rekening worden gehouden bij de over de schade te geven beslissing. De schade wordt vervolgens begroot op 40.000 euro. Huurster moest bovendien diverse keren verhuizen, zodat de verhuis- en inrichtingskosten op 10.000 euro worden vastgesteld. Totaal aan huurster te betalen: de som van 50.000 euro plus rente. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 29 april 2011, LJN BU6260)