Gebruikersbelasting bij antikraak bewoning kantoorpand?

De leegstandbeheerder in deze zaak biedt een oppasservice: tijdelijke bewoning door zogeheten oppassers. De te bewaken bedrijfspanden worden geschikt gemaakt voor tijdelijke bewoning door plaatsing van een douchecabine en de installatie van een eenvoudige kookgelegenheid. De beheerder is door de gemeente voor diverse bedrijfspanden aangeslagen voor het gebruikersdeel van de onroerende-zaakbelasting. Van mening dat de vrijstelling voor onroerende zaken die als woning dienen van toepassing is, verzet de beheerder zich tegen de opgelegde aanslagen. Kan gebruikersbelasting worden geheven voor een leegstaand kantoorpand dat gedeeltelijk en provisorisch geschikt is gemaakt voor antikraak bewoning?

De casus

De beheerder biedt eigenaren van leegstaand vastgoed bewaringsdiensten en sluit daartoe gebruiksovereenkomsten met oppassers.  Die oppassers gebruiken een klein gedeelte van de panden voor bewoning. De gemeente heeft de beheerder een aantal aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd voor het gebruik van de onroerende zaken. De bezwaren daartegen zijn door de gemeente ongegrond verklaard. Ook de rechtbank komt tot de conclusie dat de beheerder terecht als belastingplichtige is aangemerkt, omdat hij de onroerende zaken ten behoeve van zijn onderneming gebruikt. Volgens de beheerder is echter sprake van de “woondelenvrijstelling”: de vrijstelling die geldt voor gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De gemeente vindt dat een deel van een tijdelijk, op provisorische wijze omgebouwde bedrijfsruimte geen deel van een woning vormt. Bovendien kan volgens de gemeente alleen van een “deel” van een onroerende zaak worden gesproken als het afsluitbaar is.

Het oordeel van de rechter

Volgens het hof zijn echter de delen van de onroerende zaken die aan de oppassers ter beschikking worden gesteld voldoende specifiek om als “deel” in de zin van de wet te kunnen worden aangemerkt. Gezien de aanwezige faciliteiten (nutsvoorzieningen, douche, wc en kookgelegenheid) staat vast dat die delen van de onroerende zaken op de waardepeildatum in hoofdzaak dienden tot woning, althans dienstbaar waren aan woondoeleinden. Nu de enige delen van de panden die in gebruik zijn hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden, vloeit daaruit voort dat de hele waarde van de onroerende zaken is vrijgesteld van de gebruiker-OZB. Het hof merkt nog op dat een situatie als de onderhavige niet in de wet is voorzien. Het is echter niet de bedoeling van de wetgever geweest gebruikersbelasting te heffen met betrekking tot leegstaande, voor verhuur bestemde kantoorpanden, of delen van een onroerende zaak die hoofdzakelijk aan woondoeleinden dienstbaar zijn. Ook in een situatie waarin een kantoorpand feitelijk leegstaat en voor een klein gedeelte wordt bewoond, mag daarom volgens het hof geen gebruikersbelasting worden geheven. De beheerder krijgt alsnog gelijk en de aanslagen worden vernietigd. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem van 19 oktober 2010, LJN BO3391)