Harde toezegging om huurwoningen te verkopen?

Als een huurwoning na verhuizing vrijkomt, wordt deze niet opnieuw verhuurd en krijgen de andere huurders de mogelijkheid om de woning te kopen. Als die huurders geen belangstelling hebben, wordt de woning aan andere belangstellenden aangeboden. Volgens koper A heeft verkoper hiermee een harde toezegging gedaan.

De casus

A is op het aanbod van stichting V ingegaan en heeft zijn huurwoning gekocht. De aangrenzende huurwoningen in de straat zullen na opzegging van de huurovereenkomst eveneens te koop worden aangeboden. Kort nadat de woning aan A is geleverd, is de buurwoning vrijgekomen. Deze woning is echter niet meteen te koop aangeboden, maar eerst voor korte tijd verhuurd. Na die huurperiode is de woning wel te koop aangeboden, maar niet verkocht. De stichting heeft de woning vervolgens, na een klein jaar leegstand, weer verhuurd. A verlangt nakoming van de naar zijn mening onvoorwaardelijke en bindende toezegging van de stichting om te verkopen en ziet ook grond voor een schadevergoeding, onder andere wegens gederfd woongenot. De rechtbank heeft uitgemaakt dat A de mededeling van de stichting dat de vrijgekomen huurwoningen verkocht en niet meer verhuurd zouden worden niet zodanig had mogen opvatten dat daarmee werd bedoeld toe te zeggen dat de desbetreffende woningen nooit meer, onder welke omstandigheden dan ook, verhuurd zouden worden. A heeft tegen die beslissing hoger beroep ingesteld.

Het oordeel van de rechter

Volgens het hof heeft de stichting de intentie uitgesproken dat zij de huurwoningen na opzegging van de huurovereenkomst te koop zou aanbieden, maar heeft zij geen toezegging voor onbepaalde termijn gedaan die haar ertoe verplicht de woningen ongeacht de omstandigheden te verkopen. A heeft aan de correspondentie en de voorlichtingsbijeenkomst niet de verwachting mogen ontlenen dat de stichting alle woningen in de straat na het einde van de huurovereenkomst zou verkopen en nooit meer zou verhuren. Dit geldt temeer nu de stichting personen huisvest die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, zodat A wist, althans behoorde te weten dat de stichting genoodzaakt kon zijn een woning te verhuren. Dat de betrokken woning na bijna een jaar leegstand opnieuw is verhuurd, kan daarom niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming of een onrechtmatige daad. In het midden kan blijven of de stichting de vrijgekomen woning kort na het aangaan van de koopovereenkomst met A mocht verhuren zonder de woning daaraan voorafgaand te koop aan te bieden, terwijl er een koper beschikbaar was. De vorderingen van A zijn namelijk niet toewijsbaar, ook al zou die vraag ontkennend moeten worden beantwoord. Omdat het de stichting niet te verwijten valt dat zij de woning heeft verhuurd nadat deze enige tijd te koop had gestaan, komt materiële schade niet voor vergoeding in aanmerking. En van immateriële schade aan de zijde van A is geen sprake, concludeert het hof, nu A geen ander letsel heeft opgelopen dan een meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen. De beslissing van de rechtbank blijft dan ook in stand. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:844)