Hoofdverblijf op de camping, niet in de huurwoning

Voor huur van onroerende zaken is feitelijk gebruik van de zaak het uitgangspunt. Een huurder die zijn woning niet gebruikt, kan daarop geen toezicht uitoefenen, met als gevolg bijvoorbeeld het risico van kraak. Kan een verhuurder met succes optreden tegen een huurder die het gehuurde niet gebruikt? Een wettelijke verplichting is er niet, dus zal bij voorkeur de huurovereenkomst een expliciete bepaling ten aanzien van het persoonlijk gebruik en het hoofdverblijf van de huurder moeten bevatten. Ondanks dat zo’n contractuele bepaling in deze zaak ontbreekt, is het voor de rechter duidelijk: huurders ruimen de huurwoning periodiek op, staan op het adres ingeschreven en ontvangen er hun post – maar aan de verplichting om hun hoofdverblijf in de woning te hebben is niet voldaan.

De casus

Huurders huren al 36 jaar een woning van verhuurster, maar verblijven en overnachten sinds 9 jaar in een stacaravan op de camping waar zij beiden werkzaam zijn. Voor een goede uitvoering van hun werkzaamheden is het nodig dat huurders 24 uur per dag op de camping aanwezig zijn. De huurwoning houden zij aan om daarin na hun pensionering, die nabij is, weer terug te keren. Omdat huurders de woning zonder instemming en medeweten van verhuurster al die jaren niet hebben gebruikt, wenst de verhurende woningcorporatie de huurovereenkomst te ontbinden. Huurders hebben zich volgens haar als slechte huurders gedragen door de woning al die tijd te onttrekken aan de krappe sociale huurmarkt. Huurders zijn ernstig tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Anders dan verhuurster menen huurders dat zij niet verplicht zijn om hun hoofdverblijf in de woning te hebben.

Het oordeel van de rechter

De kantonrechter acht die plicht wel aanwezig. Verhuurster heeft er belang bij dat haar huurders hun hoofdverblijf in de gehuurde woning hebben. Het is algemeen bekend dat langdurig onbewoonde huurwoningen doelwit kunnen worden van vandalisme en dat huurders huurwoningen beter onderhouden als zij daarin hun hoofdverblijf hebben. Daarbij komt dat het om een sociale huurwoning gaat waarvoor de wachttijd minimaal 10 jaar is. Huurders verblijven niet tijdelijk elders in verband met werkzaamheden van bepaalde duur, maar verblijven sinds 9 jaar dag en nacht voor onbepaalde tijd in hun stacaravan op de camping. Aan de belangrijkste omstandigheid om te bepalen of huurders hun hoofdverblijf in de woning hebben, namelijk dat zij daar regelmatig ’s nachts slapen, is niet voldaan. Dat huurders dachten dat zij “niets verkeerd deden”, leidt niet tot een ander oordeel. Bovendien moeten zij wel van de verplichting op de hoogte zijn geweest. Verhuurster hoefde huurders niet te waarschuwen of in gebreke te stellen voordat zij de vordering instelde, aangezien sprake is van een onherstelbare niet-nakoming van hun verplichting de woning overeenkomstig haar bestemming te gebruiken. Huurders hebben één van de hoofdverplichtingen uit de huurovereenkomst geschonden en het belang van verhuurster dat de woning weer overeenkomstig haar bestemming wordt gebruikt weegt zwaarder dan het belang van huurders om de woning te behouden, mede in aanmerking genomen dat zij onderdak hebben in hun gehuurde stacaravan. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt huurders om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en ontruimd te houden. (Uitspraak Rechtbank Arnhem van 5 november 2010, LJN BO4503)