Huisbewaring, onderhuur of medehuur?

Als een hoofdbewoner gedurende langere tijd zijn woning verlaat, bijvoorbeeld voor werk of studie, proefsamenwonen of remigratie, kan de woning aan iemand anders in gebruik worden gegeven. Deze “huisbewaring” is altijd voor een beperkte periode en dient om onnodige leegstand en clandestiene bewoning te voorkomen. Wat als de huisbewaarder, zoals in dit geval, een beroep doet op huurbescherming?

De casus

Huurders hebben wegens remigratie een aanvraag voor huisbewaring ingediend. Dat mag voor de duur van één jaar. Daarna moeten huurders de woning weer betrekken, of deze aan verhuurder ter beschikking stellen. Huisbewaarder H verzoekt verhuurder de huisbewaring met een jaar te verlengen. Dat verzoek wordt afgewezen, maar H mag wel zes maanden langer in de woning blijven. H wil ook daarna niet vertrekken. Volgens hem is steeds duidelijk geweest dat hij de woning wilde blijven bewonen, omdat hij met zijn gezin nog niet in aanmerking kwam voor andere woonruimte. Hij heeft de huurpenningen betaald en de huisbewaring komt in feite neer op onderhuur. Verhuurder had overigens zijn verzoek om verlenging moeten opvatten als een verzoek om medehuurderschap. H wil de huurovereenkomst voortzetten. Verhuurder verwijst naar de aanvraag en bevestigingsbrief: huisbewaring op basis van remigratie heeft een maximale duur van één jaar. Dat was van meet af aan duidelijk; alleen uit coulance is een langer gebruik toegestaan De huur is inmiddels door huurders opgezegd, er is geen huurovereenkomst met H en er is ook nooit een aanvraag medehuur ingediend. Huisbewaarderschap én huur zijn geëindigd, zodat H de woning moet ontruimen. Voor medehuur moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Intrekken bij een desintegrerend gezin dat doende is te remigreren, is daarvoor niet voldoende.  

Het oordeel van de rechter

Het staat verhuurder vrij het in gebruik geven van de woonruimte aan een derde geheel te verbieden, en ook om dit onder beperkende voorwaarden toe te staan. Dat kan worden geregeld in een huisbewaringsovereenkomst, een driepartijenovereenkomst tussen verhuurder, huurder en huisbewaarder. Het is echter niet de bedoeling dat de huisbewaarder tot huurder ‘promoveert’. Na afloop van de overeengekomen periode moet de huurder in de woning terugkeren, of de huur beëindigen. In dit geval hebben huurders tot zekerheid voor die beëindiging op voorhand een opzegging ondertekend. Het is vanaf het begin duidelijk geweest dat de huisbewaring maximaal een jaar zou duren. Dat verhuurder H heeft toegestaan zes maanden langer in de woning te verblijven, leidt er niet toe dat hij een beroep kan doen op onderhuur. Ook medehuur is niet aan de orde. Een verzoek van H daartoe ontbreekt en er is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Verhuurder heeft voldoende rekening gehouden met de omstandigheden van H door de huurovereenkomst met huurders later te laten eindigen. Huurders hebben de huur opgezegd en tussen H en verhuurder bestaat geen huurovereenkomst, zodat H zonder recht of titel in de woning verblijft. H krijgt vier weken de tijd om andere woonruimte te vinden. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 15 februari 2012, LJN BV6356)