IJs, wafels en stamppot, maar geen pannenkoeken

Ofschoon het gebruik van de door huurder gehuurde bedrijfsruimte contractueel is beperkt tot dat van ijssalon, mag huurder met toestemming van verhuurster ook wafels en – in de wintermaanden – stamppot verkopen. Verhuurster weigert echter een verdere uitbreiding van het gebruik en de door huurder gewenste renovatie om zijn onderneming rendabel te maken.

De casus

De kantonrechter heeft op verzoek van huurder beslist dat deze zijn assortiment mag uitbreiden met pannenkoeken en ook de inrichting van het gehuurde mag aanpassen. De weigering van verhuurster acht de rechter niet redelijk. Huurder kan namelijk met het huidige gebruik van het gehuurde niet in zijn levensonderhoud voorzien en de exploitatie rendabel maken. Nu de huidige onderneming van huurder onvoldoende rendeert, heeft deze dan ook een evident belang bij verhoging van de omzet. Het belang van verhuurster bij handhaving van de beperking tot ijs, wafels en stampotten is daarentegen onvoldoende duidelijk geworden, aldus de kantonrechter. Dat verhuurster een specifiek belang heeft bij de aanwezigheid van een ijssalon in het gehuurde is niet aannemelijk. Aannemelijk is evenmin dat huurder het karakter van ijssalon overboord zal zetten en dat het gehuurde niet geschikt is voor de verkoop van geprefabriceerde pannenkoeken. In het langzamerhand oprekken van de bestemming heeft niet alleen huurder, maar ook verhuurster een rol gespeeld, doordat ook al stamppotten mogen worden verkocht. Of huurder zich in het verleden wel of niet als goed huurder heeft gedragen, vindt de rechter niet van belang, en aan het beleid van de gemeente kan verhuurster geen rechten ontlenen zolang huurder over de benodigde vergunningen beschikt. Verhuurster vecht de beslissing aan.

Het oordeel van de rechter

Het hof beoordeelt de zaak anders. Dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de contractuele bestemming en de gedoogde verkoop van wafels niet mogelijk zou zijn, heeft huurder volgens het hof niet aangetoond. Huurder heeft inderdaad financiële problemen, maar andere ijssalons met een vergelijkbare formule hebben wel succes. Bovendien heeft verhuurster wel degelijk belang bij de aanwezigheid van een ijssalon en bestaat een wezenlijk verschil tussen de huidige exploitatievorm (ijs, wafels en stamppotten) en hetgeen huurder blijkbaar voor ogen staat: de niet tot de wintermaanden beperkte verkoop van pannenkoeken en uitbreiding van het aantal zitplaatsen. Een dergelijk etablissement vertoont geen verwantschap met een ijssalon. Ook is gebleken dat huurder bij de inmiddels gerealiseerde verbouwing een keuken met een groot fornuis in het gehuurde heeft geïnstalleerd. Anders dan de kantonrechter acht het hof dan ook de kans dat het bedrijf op den duur het karakter van ijssalon zal verliezen, aanzienlijk. Verhuurster heeft een verregaande vrijheid om te bepalen welke soort exploitatie zij in het gehuurde wil toestaan. De huurovereenkomst is een door twee partijen in vrijheid gesloten overeenkomst, zodat een beroep van de verhuurder op een overeengekomen beperking van de gebruiksmogelijkheden niet snel als onaanvaardbaar van de hand kan worden gewezen. Daarvoor is in ieder geval geen plaats wanneer, zoals in dit geval, de noodzaak voor de huurder om zijn bedrijfsvoering te wijzigen niet voldoende is aangetoond en anderzijds de verhuurder een redelijk belang bij handhaving van de beperking aannemelijk heeft kunnen maken. De vorderingen van huurder worden alsnog afgewezen. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 22 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2587)