Ook executoriale koop breekt geen huur

Wil een hypotheekhouder bij executie vrij van huur verkopen, dan moet hij zelf stappen ondernemen. Om te beginnen moet hij in de hypotheekakte een huurbeding opnemen. Vervolgens moet hij dat huurbeding ook daadwerkelijk inroepen. De hypotheekhouder heeft dit voor een aantal woningen in het verkochte appartementencomplex gedaan, maar niet voor het appartement dat na levering aan de nieuwe eigenaar bewoond blijkt te zijn.

De casus

Het appartement maakt deel uit van een appartementencomplex dat eigendom was van X. Toen X niet langer aan zijn hypothecaire verplichtingen voldeed, heeft de bank een executieveiling van het appartementencomplex aangezegd. De hypotheekakte bevatte een huurbeding en in verband met de voorgenomen executoriale verkoop heeft de bank voor een aantal woningen – maar niet ten aanzien van het bewuste appartement – aan de rechter verlof gevraagd (en gekregen) voor het inroepen van het huurbeding. Het appartementencomplex is executoriaal gekocht door A. A constateert na enkele maanden dat de sloten van het appartement zijn veranderd en dat er gordijnen voor de ramen van het appartement hangen, en doet aangifte van kraken. Het komt echter niet tot een ontruiming; de bewoners kunnen de politie namelijk een huurovereenkomst voor het appartement laten zien. Volgens A gaat het om een schijncontract. Het appartement was ten tijde van de aankoop en bezichtiging niet bewoond. Daarom heeft de bank – die X geen toestemming voor de verhuur heeft verleend – geen verlof gevraagd om het huurbeding te mogen inroepen. De bewoners weigeren te vertrekken en A vordert in kort geding hun ontruiming en betaling van de achterstallige huur plus contractuele boetes.

Het oordeel van de rechter

De bewoners hebben een huurovereenkomst overgelegd en toegelicht dat de eerste drie maanden huurvrij waren in ruil voor een opknapbeurt. Door allerlei perikelen met hun vorige verhuurder en de huurcommissie konden zij pas maanden later met het opknappen beginnen en zich bij de gemeente laten inschrijven. De voorzieningenrechter aanvaardt de door de bewoners gegeven verklaring (een kort geding leent zich niet voor nader onderzoek) en concludeert dat het gebruik niet zonder recht of titel is. Wat het huurbeding betreft, er is aan de bank geen verlof verleend om het huurbeding in te roepen en ook koper A, die zijn rechten aan de bank ontleent, is niet bevoegd dat beding in te roepen. A heeft nog slecht huurderschap (ernstige overlast) als grond voor ontruiming aangevoerd, maar die is volgens de rechter niet voldoende zwaarwegend. Tot slot, de vordering van de achterstallige huur en contractuele boetes is gebaseerd op de door A gehanteerde huurvoorwaarden. Die zijn echter nooit aan de bewoners ter hand gesteld. Bovendien is de huurachterstand inmiddels ingelopen en zijn de bewoners bereid een hoger bedrag aan huur te betalen, te weten het bedrag waarvoor het appartement in het verleden met toestemming van de bank aan de vorige bewoner werd verhuurd. A verliest het kort geding en moet de proceskosten betalen. (Uitspraak Rechtbank Haarlem van 25 mei 2012, LJN BX0175)