Slordigheid in contract, maar geen all-in huur

Als in de huurovereenkomst van een gemeubileerde woning de huurprijs en de servicekosten niet zijn gesplitst, wordt aangenomen dat slechts één (all-in) prijs is overeengekomen. Stelt de Huurcommissie of rechter inderdaad vast dat een all-in prijs is overeengekomen, en is de huur niet geliberaliseerd, dan kan als sanctie de huurprijs worden vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens en de servicekosten op 25% van die huurprijs. Deze regeling moet tegengaan dat een verhuurder de huurprijsbepalingen ontduikt.

De casus

Een in huurrecht gespecialiseerde advocaat huurt via een bemiddelaar een gemeubileerd appartement voor 1.250 euro per maand. De huurovereenkomst  vermeldt als bijkomende leveringen en diensten ‘beheer en administratie, roerende zaken, stoffering etc.’, maar geen apart bedrag. Huurder gaat naar de Huurcommissie: hij wil weten of het om een all-in huurprijs gaat. Volgens de bemiddelaar wist huurder voordat hij het huurcontract tekende dat 1.250 euro de kale huurprijs was, zonder gas/water/elektra. Door een slordigheid in het contract zou een onwetende kunnen denken dat het om een all-in huurprijs gaat, maar huurder is niet onwetend. De Huurcommissie stelt vast dat geen sprake is van een all-in huurprijs. Huurder stapt daarop naar de rechter. Verhuurder levert een aantal substantiële, niet als ondergeschikt aan te merken zaken en diensten. Zo wordt voor de meubilering een bedrag van 100 euro berekend. Het gaat dus om all-in huur. Huurder krijgt in eerste instantie gelijk, maar verhuurder tekent verzet aan tegen die uitspraak. Voor beide partijen was vanaf het begin duidelijk dat huurder naast de huur van 1.250 euro zelf voor gas, water en elektra moest zorgen, en dat er ook nog maandelijkse servicekosten in rekening zouden worden gebracht. Omdat de hoogte daarvan bij het sluiten van de overeenkomst nog niet duidelijk was, is daarvoor geen prijs overeengekomen in de huurovereenkomst.

Het oordeel van de rechter

Van een all-in huurprijs is sprake als de betalingsverplichting niet alleen is bedoeld als vergoeding voor het gebruik van de woonruimte, maar ook de door verhuurder geleverde service. Verhuurder is naar het buitenland verhuisd en heeft zijn huis verhuurd in afwachting van verkoop. Het is algemeen bekend dat het voor de verkoop van een woning aan te raden is deze ingericht te houden. De aanwezigheid van een (gratis) inboedel kan voor een huurder die snel tijdelijk woonruimte nodig heeft, plus het feit dat hij niet het volle pond betaalt, een extra reden zijn om te willen huren. Het kan niet zo zijn dat de particuliere verhuurder die uit noodzaak zijn huis verhuurt zich na het maken van huurafspraken uit onwetendheid geconfronteerd ziet met de sanctie die het gevolg is van de vaststelling dat sprake is van een all-in huurprijs. Huurder wist dat 1.250 euro de kale huurprijs was en dat gas, water en elektra daar nog bij zouden komen. Huurder wist ook wat ‘kale huurprijs’ inhield. Verhuurder erkent nergens dat een deel van 1.250 euro geleverde diensten zou betreffen. Het is duidelijk dat verhuurder huurder ‘te vriend wilde houden’ en voor een tweede periode bereid was – op verzoek van huurder – meubels weg te halen en de huur met 100 euro per maand te verlagen. Op basis van de concrete feiten en omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat het hier niet om een all-in huurprijs gaat. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 23 december 2011, LJN BW2445)