Treft vernietiging overeenkomst ook medebewoner?

Op grond van dwaling kunnen alle soorten overeenkomsten worden vernietigd, ook huurovereenkomsten. Bijvoorbeeld wanneer een huurder bij het aangaan van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken geeft. In dit geval verzwijgt een huurder relevante informatie voor de verhuurder, die vervolgens met een beroep op dwaling de met huurder en zijn medehuurder gesloten huurovereenkomst vernietigt. Treft de vernietiging ook de medebewoner?

De casus

Huurders huren ieder afzonderlijk een woning van verhuurder en gaan vervolgens gezamenlijk van dezelfde verhuurder een andere woning huren. Enkele dagen voordat de nieuwe huurovereenkomst aanvangt en de bestaande eindigen, constateert de politie dat de vorige woning van huurder was ingericht voor de kweek van hennep en huurder blijkbaar een hennepkwekerij wilde beginnen. Verhuurder raakt daarvan pas op de hoogte nadat de nieuwe huurovereenkomst is ondertekend en de sleutels al aan huurders ter hand zijn gesteld. Had verhuurder dit geweten, dan zou hij de nieuwe overeenkomst niet zijn aangegaan. Verhuurder vernietigt daarom bij brief de huurovereenkomst buiten rechte (zonder tussenkomst van de rechter) op grond van dwaling, en sommeert huurders de sleutels in te leveren en de woning te ontruimen. Omdat huurders niet willen vertrekken, vordert verhuurder nu via de rechter de vernietiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van huurders. Volgens huurders is de woning nooit in strijd met de bestemming gebruikt en dient een eventuele vernietiging niet huurster te treffen, aangezien zij niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen.

Het oordeel van de rechter

Huurder heeft erkend dat hij in het gehuurde een hennepkwekerij wilde beginnen. Volgens de rechter kan in het midden blijven of die kwekerij ooit in werking is geweest, aangezien alleen al de inrichting van een woning als professionele hennepkwekerij een tekortkoming is die een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Verhuurder meende in de persoon van huurder te maken te hebben met iemand die sinds jaren probleemloos had gehuurd, maar bleek te maken te hebben met iemand die kort tevoren een woning had ingericht als professionele hennepkwekerij. Huurder heeft daarvan bewust geen melding gemaakt. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gedrag van de huurder in de vorige woning, zou verhuurder de huurovereenkomst voor de nieuwe woning niet zijn aangegaan. Aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling is voldaan en de verhuurder kon de overeenkomst op die grond buitengerechtelijk vernietigen, aldus de rechter. De door verhuurder gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. De gevolgen van de vernietiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming treffen ook de huurster, merkt de rechter op, aangezien de  huurovereenkomst niet valt te splitsen in een deel dat betrekking heeft op de huurder een deel dat betrekking heeft op de huurster. Voor de vernietiging is voorwaarde dat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, en aan die voorwaarde is zoals gezegd voldaan. Niet van belang is vervolgens wie van de beide personen waaruit de wederpartij bestaat de inlichting (of het achterwege laten daarvan) die de dwaling heeft veroorzaakt, heeft gegeven. Huurders moeten de woning binnen veertien dagen verlaten. (Uitspraak Rechtbank Limburg van 15 januari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:123)