Gedeeltelijke onderhuur niet contractueel uitgesloten

Een huurder van zelfstandige woonruimte die zijn hoofdverblijf heeft in de woning, mag volgens de wet weliswaar niet de gehele woning, maar wel een deel daarvan verhuren. Wil een verhuurder deze gedeeltelijke onderhuur uitsluiten, dan moet hij dat uitdrukkelijk in het contract vermelden. In dit geval is gedeeltelijke onderhuur contractueel niet uitgesloten, maar vermoedt verhuurder dat de hele woning is verhuurd en dat huurder daar niet langer zijn hoofdverbijf heeft. Verhuurder denkt dat ook te kunnen aantonen.

De casus

Het huurreglement schrijft voor dat huurder de woning moet gebruiken als woonruimte voor zichzelf en zijn huishouden. Het is zonder toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder mag wel een gedeelte van de woning onderverhuren of aan derden in gebruik geven, mits hij zelf de woning als hoofdverblijf blijft bewonen. Verhuurder heeft huurder herhaaldelijk aangesproken op meldingen over steeds wisselende bewoners, heimelijke verhuizingen en de daardoor veroorzaakte hinder voor omwonenden. Ook het onderhoud van de tuin laat te wensen over. Verhuurder constateert dat sinds enige tijd behalve huurder nog een vrouw met vijf kinderen en een kleinkind op het adres in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven staat. Huurder heeft kennelijk niet meer zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Verhuurder sommeert daarop huurder de illegale onder-/doorverhuur te beëindigen en verzoekt hem de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Huurder ontkent de illegale onderhuur en is niet van plan vrijwillig aan het verzoek te voldoen. Hij stelt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dus een deel van de woning mag verhuren aan derden. Verhuurder vordert in kort geding zijn ontruiming.

Het oordeel van de rechter

Volgens huurder verhuurt hij tijdelijk twee kamers, maar maakt hij zelf gebruik van de overige ruimtes. De post van huurder wordt gewoon op het adres van de woning bezorgd. In verband met zijn werk is huurder wel weinig thuis. Volgens verhuurder zou uit de GBA-inschrijvingen, verklaringen van onderhuurders en buurtbewoners en uit huisbezoek blijken dat huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning. Naar de mening van de rechter valt dat echter niet zonder meer uit de stukken op te maken. Verhuurder heeft dus niet aangetoond dat huurder de gehele woning onderverhuurt en daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Huurder heeft verklaard dat hij vanwege zijn drukke werkzaamheden enige tijd zijn tuin niet goed heeft onderhouden, maar dat hij de tuin heeft opgeruimd toen hem ter ore kwam dat verhuurder de buren had verzocht om een verklaring in verband met woonfraude en verwaarlozing van de tuin. Op basis van de door verhuurder overgelegde verklaringen van buurtbewoners kan ook niet zonder meer worden geconcludeerd dat er door de verhuizingen van onderhuurders sprake is van ernstige overlast. Al met al is er volgens de rechter dus geen sprake van een tekortkoming van huurder die tot ontruiming zou moeten leiden. (Uitspraak Rechtbank Gelderland van 8 januari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:55)