Achterstand, opzegging, hennep, inboedel, schade

Volgens het contract mag verhuurder het gehuurde alleen na overleg met huurder betreden, tenzij het om een noodgeval gaat. Ook is bepaald dat huurder afstand doet van in het gehuurde achtergelaten zaken. Overleg was vóór het betreden van de woning niet mogelijk, stelt verhuurder in deze zaak, en huurder had afstand van zijn eigendommen gedaan. Huurder denkt daar natuurlijk heel anders over.

De casus

Verhuurder zegt wegens huurachterstand de huur op. Oplevering en eindinspectie zullen plaatsvinden op 1 april. Huurder bevestigt via e-mail dat hij de woning niet meer kan betalen en zal opleveren. Meteen daarna verzoekt hij om uitstel, omdat hij een sociale huurwoning krijgt. Huurder wil niet meewerken aan een eindinspectie, waarop verhuurder op 27 maart het slot laat openboren om zich toegang tot het gehuurde te verschaffen. Op de zolderverdieping wordt een hennepkwekerij aangetroffen. De kwekerij wordt ontmanteld en de woning wordt ontruimd. Verhuurder houdt de eigendommen van huurder enige tijd onder zich, maar laat deze vervolgens afvoeren naar de vuilstort. Verhuurder is volgens huurder onrechtmatig binnengedrongen in het gehuurde, heeft de sloten veranderd en zijn eigendommen vernietigd. Huurder wil zijn waarborg terug, en vordert vergoeding van zijn eigendommen en verhuis- en herinrichtingskosten, in totaal zo’n 10.000 euro. Verhuurder stelt daar een vordering van ruim 16.000 euro tegenover voor kosten van ontruiming, reiniging en herstel. Huurder zegt niet met de opzegging te hebben ingestemd, zodat de huurovereenkomst niet is geëindigd en ook geen verplichting tot oplevering bestond. Er was volgens huurder helemaal geen schade aan de woning, maar voor zover die wel bestond, is huurder niet in de gelegenheid gesteld tot inspectie en zelf herstellen daarvan.

Het oordeel van de rechter

Allereerst de opzegging. Hoewel die niet aan de regels voldeed, heeft huurder in zijn e-mails ingestemd met de beëindiging per 1 april en moest hij het gehuurde dus leeg en in de juiste staat opleveren. Dat is niet gebeurd. Ook de hennepkwekerij en het onvoldoende meewerken aan een inspectie leveren een tekortkoming op.  Maar, huurder had nog enkele dagen de tijd om aan zijn opleververplichtingen te voldoen. Door al op 27 maart de sloten te wijzigen, heeft verhuurder de nakoming onmogelijk gemaakt en kan hij geen aanspraak maken op vergoeding van schade als gevolg van het niet leeg en schoon opleveren van het gehuurde. Anderzijds heeft verhuurder wel schade geleden door de hennepkwekerij. Gezien de omstandigheden meent de rechter echter dat die door de borg wordt gedekt. Het beroep van verhuurder op het in de huurovereenkomst bepaalde over het betreden van het gehuurde en het afvoeren en vernietigen van de eigendommen van huurder, gaat in dit geval niet op. Verhuurder mag het gehuurde niet zonder toestemming betreden, en huurder heeft van zijn eigendommen geen afstand gedaan. Omdat de sloten waren verwisseld kon hij niet ontruimen, en verhuurder wist dat huurder nog aanspraak maakte op zijn eigendommen. Verhuurder moet daarom de waarde daarvan vergoeden. Omdat partijen het over de waarde oneens zijn en een inventarisatie ontbreekt, gaat de rechter uit van een inboedel van een (al deels verhuisde) eenpersoonshuishouding en stelt het bedrag vast op 2.500 euro. Verhuis- en herinrichtingskosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 18 juli 2012, LJN BX5089)