Korte duur: bijzonder en kortstondig verblijfsrecht

Verhuurder verleent een specifieke doelgroep voorrang bij tijdelijke huisvesting. Die huisvesting vindt plaats op basis van short stay-overeenkomsten met een all-in huurprijs vanwege de frequente wisseling van bewoners. Huurder, een short stayer, wil in aanmerking komen voor huurtoeslag en verzoekt de huurcommissie om splitsing en verlaging van de huurprijs. Vervolgens doet huurder een beroep op huurbescherming.

De casus

Een deel van het woningbestand van verhuurder is bestemd voor personen die tijdelijk aan een onderwijsinstelling zijn verbonden. Huurder heeft voor de duur van zijn functie aan de universiteit een ‘short stay tenancy agreement’ kunnen sluiten. De huurcommissie heeft op zijn verzoek de all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en servicekosten, en deze ook verlaagd. De huur is inmiddels beëindigd en de ontruiming is aangezegd. Huurder meent echter recht te hebben op huurbescherming. Verhuurder stelt dat het gaat om huur naar zijn aard van korte duur, zonder huurbescherming. Omdat de huurcommissie in dat geval niet bevoegd is een uitspraak te doen, verzoekt verhuurder de rechter dat te bevestigen en de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen. Volgens huurder zijn vakantiewoningen en wisselwoningen klassieke voorbeelden van korte duur. Het contract van verhuurder kan daar niet mee worden vergeleken. Bij short stay gaat het om geliberaliseerde verhuur voor periodes tussen één week en zes maanden, en bij huur van meer dan zes maanden gaat het om een gewone huurovereenkomst. Het arbeidscontract van huurder is niet voor korte tijd, maar voor meerdere jaren. Op basis van het huurcontract kan huurder in het gehuurde blijven zolang hij aan de universiteit is verbonden, en dat kan wel acht jaar zijn. Er kan dan niet elk jaar een short stay contract worden gesloten. Dat zou ook blijken uit het nieuwe contract dat verhuurder heeft ontwikkeld: het ‘target group contract’.

Het oordeel van de rechter

Vastgesteld moet worden of de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Indien dat het geval is, kan de uitspraak van de huurcommissie niet in stand blijven. Huurder kan wel aangegeven wat volgens hem moet worden verstaan onder short stay, target group contracten en dergelijke, maar de aanduiding van de overeenkomst is niet doorslaggevend. Het gaat erom of de ingebruikgeving van het gehuurde is gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht. En dat is hier het geval. Huurder heeft zonder wachttijd woonruimte kunnen bemachtigen. Deze voorrang is alleen gerechtvaardigd vanwege het karakter en het doel van de huur- overeenkomst: kortstondig en bijzonder gebruik voor personen uit het buitenland voor de tijd dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Het was niet de bedoeling dat huurder langer in het gehuurde zou verblijven, en bij het aflopen van de huurovereenkomst is ook de ontruiming aangezegd. Dat huurder op basis van een nieuw contract voorlopig in de woning kan blijven omdat hij nog steeds tijdelijk verbonden is aan de universiteit, doet aan de aard van de huurovereenkomst onvoldoende af. De huurovereenkomst tussen partijen is er een van korte duur. Verhuurder krijg dus gelijk; de uitspraak van de huurcommissie houdt geen stand.   (Uitspraak Rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 2 augustus 2012, LJN BX5069)