Boete onderverhuur niet beperkt tot starttarief van 2.500 euro

Uit haar verklaringen tegenover de politie is duidelijk geworden dat verhuurster zich om financiële redenen heeft laten overhalen om de woning op haar naam te huren. Zelf heeft ze er nooit gewoond. Aan de onderverhuur komt een einde na een politie-inval, waarbij Zuid-Amerikaanse bewoners en een drugslab worden aangetroffen. In de huurovereenkomst is voor illegale onderverhuur een bijzondere boeteclausule voorzien.

De casus

De kantonrechter heeft zich in eerste instantie op verzoek van verhuurster over dat boetebeding gebogen. Verhuurster wenste een veroordeling tot betaling van 19.650 euro, bestaande in een vast boetebedrag van 2.500 euro plus 343 dagen (de duur van de onderverhuur) maal 50 euro. De kantonrechter achtte het boetebeding zonder matiging oneerlijk en onredelijk bezwarend en wees slechts een bedrag toe van 2.500 euro. Verhuurster stelt in hoger beroep dat het bedongen bedrag niet primair is bedoeld als schadevergoeding maar als boete, en de huurder ervan moet weerhouden de overtreding te plegen. Een boete moet per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden. Verhuurster heeft gelet op de woningnood en de leefbaarheid een groot belang bij een mogelijkheid om daadkrachtig op te treden tegen illegale onderverhuur. Bovendien moet verhuurster door de illegale onderverhuur van haar woningen extra kosten maken, omdat zij niet in staat is de juiste en meest effectieve investeringen te doen en bovendien de nadelen van de aantasting van de leefbaarheid moet beperken en hoge opsporingskosten moet maken. Het boetebeding strekt ook ter vergoeding van al deze schadeposten, die niet eenvoudig kunnen worden aangetoond in het kader van een schadevergoedingsactie, aldus verhuurster.

Het oordeel van de rechter

Ongeoorloofde onderverhuur gaat dikwijls gepaard met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt. Het hof vindt het daarom begrijpelijk dat verhuurster behoefte heeft aan een instrument om onderverhuur te voorkomen. Het boetebeding is zo’n instrument. Niet vergoeding van de – overigens moeilijk te kwantificeren – schade is het hoofddoel van het beding, maar het voorkomen van overtreding van het onderverhuurverbod. Het hof is het met verhuurster eens dat voor een voldoende preventieve werking het ineens verschuldigde boetedeel hoog genoeg moet zijn, bijvoorbeeld 2.500 euro. Ook een boete per dag is nodig om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderverhuurovereenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd. Er moet na het “starttarief” nog een stimulans overblijven, vindt het hof. De vaste boete in mindering brengen op de per dag verschuldigde boete zou de boodschap uitdragen dat na het starttarief een bepaald aantal dagen “vrij” zou zijn. Er zijn geen minder belastende contractuele middelen om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete. Een alternatief is winstafdracht, maar daarbij spelen vaak bewijsproblemen die aan het afschrikkende karakter kunnen afdoen. Het boetebeding is niet oneerlijk of onredelijk bezwarend. Voor matiging van de boete bestaat onvoldoende aanleiding, zodat het volledige gevorderde boetebedrag plus rente toewijsbaar is. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 21 februari 2012, LJN BV6647. Zie ook LJN BL2343)