Ook na vier verlengingen is huur in de tijd bepaald

Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de nieuwbouw van een woonzorgcentrum. Ter overbrugging sluiten zij als praktische tijdelijke oplossing een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Wanneer huurder moet opleveren en nog niet over vervangende ruimte kan beschikken, verzoekt huurder de rechter om verlenging van de ontruimingstermijn.

De casus

Partijen sluiten een huurovereenkomst voor de duur van 24 maanden: huurder krijgt een tijdelijk onderkomen (dagverblijf c.q. kantoorruimte) in een voormalig college dat gesloopt zal worden. In verband met de uitgestelde sloop van het gebouw verlengen partijen vervolgens de periode van verhuur vier maal bij brief. Wanneer de sloopdatum bekend is, zegt verhuurder eind mei formeel de huur op, met aanzegging van de ontruiming per 1 oktober. Huurder heeft inmiddels een ander pand gekocht, maar vertrekt niet omdat hij dat nieuwe pand nog niet kan betrekken. In de gerechtelijke procedure tussen partijen verzoekt huurder om verlenging van de ontruimingstermijn. Er is volgens huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, en verhuurder had de contractuele opzegtermijn van 12 maanden moeten aanhouden. Uit niets blijkt volgens huurder dat verhuurder op korte termijn mag slopen, bouwen of verplichtingen jegens derden moet nakomen. Het belang van huurder bij verlenging is daarentegen immens groot, omdat geen alternatieve huisvesting beschikbaar is. Verhuurder stelt dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, en die eindigt – zonder opzegging – wanneer de bepaalde tijd is verstreken. Het feit dat huurder niet ontruimt, belemmert de sloop en leidt tot ernstige vertraging van het project. De noodzaak van een tijdige ontruiming is altijd volstrekt helder geweest voor huurder, die ruim de tijd heeft gehad om zijn herhuisvesting te organiseren. Overigens heeft huurder door ondertekening van de laatste verlengingsbrief uitdrukkelijk ingestemd met de beëindiging van de huur, meent verhuurder.

Het oordeel van de rechter

Het is volgens de rechter duidelijk dat partijen niet de bedoeling hadden de huur voor onbepaalde tijd te verlengen, maar slechts tot de datum van de sloop van het gebouw. Het gaat dan ook om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die na een viertal verlengingen voor bepaalde tijd zonder de noodzaak van een opzegging is geëindigd. De opzeggingsbrief moet worden opgevat als een bevestiging van het einde van de huurovereenkomst en aankondiging dat de ontruiming per die datum moet hebben plaatsgevonden. Het ondertekenen van de laatste verlengingsbrief houdt echter niet een uitdrukkelijke instemming met de beëindiging van de huur in, alleen met de voortzetting van de huur tot het uitgestelde tijdstip van de sloop.  De rechter bekijkt daarom of aanleiding bestaat om de termijn voor de ontruiming te verlengen. Huurder wist vanaf het begin dat hij tot ontruiming moest overgaan en had daar rekening mee moeten houden. Van verhuurder kan niet verlangd worden de verdere ontwikkeling tot 1 oktober stil te leggen. Dat zou immers tot nadelige financiële gevolgen voor verhuurder leiden. De overdracht van het door huurder aangekochte pand zal op 1 april plaatsvinden. In het licht van alle feiten en omstandigheden acht de rechter een termijn van drie maanden na de overdracht voldoende om de nodige bouwkundige aanpassingen te realiseren. Huurder krijgt de tijd tot 1 juli. (Uitspraak Rechtbank Haarlem van 15 februari 2012, LJN BV6242)