Buren niet blij met tuin als ecologisch project

Het staat huurders in zekere mate vrij om hun tuin te onderhouden op een wijze die hen goeddunkt, als dit tenminste niet tot overlast leidt. In dit geval moet worden beoordeeld of huurder jegens de andere bewoners van het complex overlast veroorzaakt door de wijze waarop hij zijn tuin heeft ingericht, en zich daardoor niet als goed huurder gedraagt.

De casus

Het appartement van huurder bevindt zich op de begane grond van een complex met drie woonlagen. Tot het appartement behoort een achtertuin, die huurder moet onderhouden. De tuin is ingericht als een ecologisch project: een reservaat en toevluchtsoord voor vogels en vlinders. Omwonenden ondervinden daarvan echter overlast, onder andere in de vorm van stank en ongedierte. Buren hebben klachten geuit en verhuurster heeft huurder in de loop der jaren herhaaldelijk verzocht en ook gesommeerd de tuin op orde te brengen. Er zijn afspraken met huurder gemaakt, maar huurder pleegt geen of minimaal onderhoud, zodat de overlast aanhoudt en daarmee ook de klachten. Uiteindelijk wendt verhuurster zich tot de rechter, om langs die weg het onderhoud af te dwingen. Huurder schiet volgens verhuurster tekort in zijn contractuele en wettelijke verplichtingen door zijn weigering om het noodzakelijke tuinonderhoud te plegen. Volgens huurder wordt de tuin echter zorgvuldig en deskundig beheerd. Hij meent dat sprake is van een spanningsveld tussen enerzijds de objectieve indruk die een “leek” van de tuin kan krijgen en anderzijds de objectieve blik van de kenner, die de tuin op zijn waarde kan schatten. Huurder wil met zijn tuin een positieve bijdrage leveren aan het leefklimaat en de waterhuishouding van de wijk: een milieuvriendelijke groene stadstuin vol bloeiende planten en struiken waar vogels, vlinders en bijen hun voedsel kunnen vinden. Bovendien is volgens huurder een groot deel van de klachten afkomstig van buren met wie hij op slechte voet staat.

Het oordeel van de rechter

Verkeert de tuin in een staat die het noodzakelijk maakt dat huurder veroordeeld dient te worden tot het plegen van het door verhuurster gewenste onderhoud? Om die vraag te kunnen beantwoorden, heeft de rechter zelf de situatie ter plaatse opgenomen. Zijn conclusie is dat de tuin, door de wens van huurder om daar een bepaald ecosysteem te creëren c.q. te conserveren en het als gevolg daarvan plegen van minimaal onderhoud, inderdaad in een dermate “verwilderde” staat verkeert, dat als gevolg daarvan voor de omwonenden overlast ontstaat. Het is duidelijk dat de klachten (van wie deze ook afkomstig zijn) voortvloeien uit de staat waarin huurder de tuin houdt. Ongeacht het ideële doel dat huurder nastreeft met zijn tuin, schiet huurder daarom te kort in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Huurder is tijdens de procedure door de rechter alsnog in de gelegenheid gesteld zelf ‘groot’ onderhoud aan de tuin te plegen (verwijderen van afval, dode beplanting, overkappingen en onkruid; snoeien e.d.), maar heeft dat niet gedaan. Aangezien ook verhuurster al jaren tevergeefs met huurder in gesprek is geweest, acht de rechter het niet aannemelijk dat huurder alsnog vrijwillig zal overgaan tot het plegen van het vereiste onderhoud. Huurder krijgt vier weken de tijd om de tuin volgens de aanwijzingen van de rechter in nette staat te brengen. Doet huurder dat niet, dan moet hij een dwangsom betalen en mag verhuurster zelf de tuin op orde brengen, op kosten van huurder. (Uitspraak Rechtbank Rotterdam van 31 december 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:10355)

Facebook antwoorden