Einde huur wel in zicht, maar niet onmiddellijk

Verhuurder wil detailhandelsbedrijfsruimte herontwikkelen en verhuren aan een zustermaatschappij. De bestaande huurovereenkomsten worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Voor de rechter hoeft verhuurder alleen maar aannemelijk te maken dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. In het geval van renovatie kan daarvan alleen sprake zijn als die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

De casus

Huurder huurt sinds respectievelijk 2003 en 2005 twee naast elkaar gelegen bedrijfsruimten, die door verhuurder in 2009 zijn gekocht. Verhuurder had al eerder een aangrenzende bedrijfsruimte gekocht en verhuurd aan een zustervennootschap (supermarkt). Verhuurder wil een einde maken aan de langdurige leegstand ter plaatse en het gehuurde ingrijpend renoveren, onder andere voor uitbreiding van de supermarkt. Dat alles is niet mogelijk zonder beëindiging van de overeenkomsten en deze zijn daarom opgezegd tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn (2013 en 2015). Huurder gaat niet akkoord, zodat verhuurder in rechte vaststelling van de einddatum vordert, en bij wijze van voorlopige voorziening de ontruiming van beide panden per juni 2013, om met de sloop te kunnen beginnen. De kantonrechter beëindigt wel de huurovereenkomsten per juni 2013 en augustus 2015, maar ziet geen aanleiding voor een vroegtijdige ontruiming van beide panden. De plannen zijn daarvoor niet concreet genoeg. Ook wordt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en kan verhuurder huurder dus niet uit het gehuurde ontruimen totdat alle beroepsmogelijkheden zijn verstreken. Dat kan jaren gaan duren. Verhuurder gaat daarom zelf in hoger beroep. Huurder maakt onder andere bezwaar tegen het gewicht dat de kantonechter aan de financiële belangen van verhuurder heeft toegekend en stelt dat verhuur aan een zustervennootschap geen persoonlijk gebruik is.

Het oordeel van de rechter

Verhuurder is een vennootschap gericht op de renovatie van winkelvastgoed en heeft aannemelijk gemaakt dat hij een eigen (financieel) belang heeft bij het dringend eigen gebruik. Of de verhuur aan een zustervennootschap als zodanig een persoonlijk gebruik is, kan volgens het hof in het midden blijven. De door huurder voorgestelde alternatieven lossen het leegstandprobleem niet op en staan in de weg aan de gewenste uitbreiding van de supermarkt. Het is duidelijk dat de renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomsten: de bestaande panden worden volledig gesloopt en in plaats daarvan wordt één groot nieuw pand gerealiseerd. De benodigde vergunning is aangevraagd en zal waarschijnlijk ook worden verleend. De kantonrechter heeft dus op goede gronden de einddatum en het tijdstip van ontruiming bepaald, en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De wet bepaalt immers dat voor toewijzing van die voorziening het verweer van huurder duidelijk ongefundeerd moet zijn, en dat is niet het geval. Evenmin is sprake van misbruik van (proces)recht door huurder. Ook het hof ziet geen reden voor vroegtijdige ontruiming: het belang van huurder bij voortzetting van zijn broodwinning in het gehuurde totdat de huurovereenkomsten bij onherroepelijke rechterlijke uitspraak zijn beëindigd, gaat voor op het belang van verhuurder bij ontruiming. Wordt in cassatie vervolgd? (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 september 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7058)