Verhuurder verslikt zich in vaststellingsovereenkomst

Een vaststellingsovereenkomst is een overeenkomst waarbij partijen een bindende regeling treffen om onzekerheid of een geschil te beëindigen of te voorkomen. Tijdens de zitting zijn partijen tot zo’n regeling gekomen: huurder zal zijn vordering intrekken en het gehuurde ontruimen. Verhuurder veronderstelt dat daarmee een einde is gekomen aan het geschil.

De casus

Huurder huurt sinds 1988 een (toen al) slecht onderhouden boerderij voor een bedrag van 140 euro per maand. Bij de bouwkundige inspectie die huurder eind 2010 laat uitvoeren, komen vele (ernstige) gebreken naar voren, onder andere aan de hoofddraagconstructie. In feite kan men niet veilig en gezond in het pand wonen. Huurder verzoekt verhuurder de vastgestelde gebreken te herstellen. De expert van verhuurder komt vervolgens tot de conclusie dat het pand onbewoonbaar moet worden verklaard en volledig moet worden verbouwd (herbouwkosten 340.000 euro).  Verhuurder wil daarom het pand slopen; huurder probeert – zonder succes – het herstel alsnog via de rechter af te dwingen. Nadat de sloopvergunning is verleend, zegt verhuurder in juni 2011 de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (sloop) op met zes maanden. Huurder moet inderdaad vertrekken, beveelt de rechter op verzoek van verhuurder. Die veroordeling tot ontruiming leidt tot een nieuw kort geding, waarin partijen ter zitting tot een minnelijke regeling  komen: huurder zal zijn vordering in het betreffende kort geding intrekken en de boerderij ontruimen. Diezelfde nacht brandt de boerderij tot de grond toe af. Verhuurder ontbindt de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, maar huurder blijft tot aan de afgesproken datum van vertrek op het terrein bivakkeren. Het eerder ingestelde hoger beroep zet huurder gewoon door: hij vindt dat hij nog steeds belang heeft bij een beslissing over het einde van de huur en verlangt ook een hogere tegemoetkoming dan de toegekende 6.000 euro. Volgens verhuurder is dat belang er niet meer; dat is met de getroffen regeling vervallen.

Het oordeel van de rechter

Dat is niet juist, zegt het hof. De schikking betrof namelijk alleen de procedure voor de voorzieningenrechter (huurder trok zijn vordering in dát kort geding in) en vermeldt niets over het al aanhangige hoger beroep. Huurder heeft dus niet zijn recht om de uitspraak in appel te doen toetsen prijsgegeven, en heeft door zijn vertrek ook niet definitief in de beëindiging van de huurovereenkomst berust. Het is echter evident dat de woning niet veilig kon worden bewoond en dat de vereiste investering om de woning op een veilig bewoonbaar niveau te brengen niet in een redelijke verhouding stond tot de huuropbrengst. Voortgezette bewoning was daarmee niet haalbaar en verhuurder had een zwaarwichtig belang bij de voorgenomen sloop – zelfs al zou de ontstane situatie aan verhuurder zelf te wijten zijn. Huurder heeft de woning destijds in die slechte staat aanvaard en 23 jaar lang voordeel gehad van de lage huur. Huurder heeft de woning naar eigen goeddunken kunnen bewonen en aanpassen, en heeft zich al die jaren niet over de toestand beklaagd. Kortom, van verhuurder kon niet worden gevergd dat de huurverhouding werd gecontinueerd. Bovendien was voor huurder vervangende woonruimte voorhanden, zodat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft beëindigd en ook een redelijke ontruimingstermijn heeft bepaald. De vastgestelde tegemoetkoming van 6.000 acht het hof redelijk, aangezien huurder niet heeft onderbouwd waarom de vergoeding 25.000 euro zou moeten bedragen. Het hof bevestigt het bestaande vonnis. (Uitspraak Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6344)