Gebruik zolderkamer eindigt niet door opzegging

Met name in de steden komt het nog steeds voor dat bij etagewoningen een hele zolder of een deel daarvan hoort. Gaat het om een verhuurde woning met zolder, dan kan niet zonder meer apart worden opgezegd. Het gebruiksrecht van de zittende huurder eindigt pas wanneer de huurovereenkomst door één van de partijen wordt opgezegd of wanneer de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden.

De casus

Het is heel gebruikelijk dat op grond van de bouwverordening een tot een etagewoning behorende berging of zolderkamer is gelegen op de bovenste verdieping van het pand. Vaak is dat wel in de gemeentelijke woningcartotheek of het kadaster vermeld, maar niet apart in het huurcontract. In deze zaak gaat het om een bergkamer op de vierde verdieping, die tezamen met de woning op de derde etage is verhuurd. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. Tussen de voorgaande eigenaar van de woning en de huurder stond niet ter discussie dat de bergkamer op de bovenste etage tot het gehuurde behoorde. In de notariële akte waarbij de huidige eigenaar de eigendom van het appartement op de vierde verdieping heeft verkregen, staat vermeld: ‘Koper is ermee bekend dat de vierde verdieping volledig eigendom wordt. Aan de achterzijde bevindt zich een bergkamer die nog in gebruik is door de huurder op de derde verdieping. Op het moment dat de huurder het appartement verlaat, gaat ook het gebruik van de bergkamer naar de eigenaar van de vierde verdieping’. De nieuwe eigenaar ontvangt voor de zolderkamer geen huur en vordert beëindiging van het “gebruik” van de kamer door huurder.

Het oordeel van de rechter

Er is volgens de rechter geen enkele aanwijzing dat huurder ooit heeft ingestemd met het afstand doen van zijn berging/zolderkamer. Dat er geen schriftelijk huurcontract is, doet daarbij niet ter zake. Het is zelfs zo dat huurder de vorige eigenaar heeft gewezen op de mogelijkheid dat er problemen zouden ontstaan zoals die zich nu hebben voorgedaan. De term “gebruik” in plaats van “huur” in de transportakte kan niet worden tegengeworpen aan huurder. De toenmalige eigenaar/verkoper en de transporterende notaris valt dit misleidende woordgebruik aan te rekenen. Het betekent natuurlijk niet dat huurder daardoor rechten verliest; koop breekt namelijk geen huur. Dat huurder geen huur betaalt voor de berging/zolderkamer levert in dit geval geen tekortschieten (wanbetaling) op. Huurder huurt een etagewoning met berging/zolderkamer. Hij betaalt de overeengekomen huur aan de eigenaar van zijn etagewoning. Huurder is door geen enkele eigenaar van het gehuurde ooit op de hoogte gesteld dat hij vanaf een bepaalde datum zijn huur niet meer kon voldoen door betaling aan één eigenaar, maar dat hij de huur op een andere wijze moest voldoen. De huur van de berging/zolderkamer is niet op rechtsgeldige wijze opgezegd en het gebruik is niet door opzegging geëindigd. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 6 april 2011, LJN BU2110)