Geen apart prijskaartje voor kijkgenot

Een deel van de flatbewoners, waaronder huurder, heeft uitzicht op een afgesloten, niet-toegankelijke groenvoorziening tussen de flatgebouwen. Verhuurder brengt die bewoners voor het onderhoud van de kijktuin servicekosten in rekening. Huurder vraagt zich af of die tuin wel deel uitmaakt van zijn huurwoning, en of verhuurder van hem voor het enkele kijkgenot een bijdrage in de servicekosten kan verlangen.

De casus

Huurder heeft de huurcommissie verzocht de redelijkheid van de tuinbijdrage te beoordelen. Op het verzoek van de huurcommissie aan verhuurder om die bijdrage toe te lichten, heeft verhuurder geantwoord dat in een identieke zaak al uitspraak over die kostenpost is gedaan en dat de huurders de servicekosten verschuldigd zijn. Het hof Amsterdam heeft namelijk bepaald dat de kijktuin bij die woningen hoort, en dat van de huurders een evenredige bijdrage in de kosten van het onderhoud ervan mag worden gevraagd. Volgens de huurcommissie gaat het in dit geval echter om een andere woning in het flatgebouw, waarop die uitspraak van het hof niet van toepassing is. De huurcommissie heeft de tuinbijdrage daarom op nihil gesteld. Verhuurder wendt zich opnieuw tot de rechter. De kantonrechter wijst de vordering van verhuurder af, omdat huurder niet een zaak in gebruik heeft gekregen, maar slechts een “kijkrecht” heeft dat geen deel uitmaakt van het gehuurde. Er is volgens de kantonrechter met betrekking tot de tuin geen sprake van een huurovereenkomst. Verhuurder verzoekt daarom het hof in hoger beroep opnieuw vast te stellen dat de tuin wel degelijk tot de huurwoning behoort, en dat de kosten van onderhoud servicekosten zijn – hetzij op grond van de huurovereenkomst, hetzij op grond van de met de bewonerscommissie gesloten aanvullende overeenkomst.

Het oordeel van de rechter

Het is inderdaad zo, bevestigt het hof, dat een overeenkomst die zich tot het enkele “kijkgenot” van een zaak beperkt geen huurovereenkomst is. Maar, daarmee is niet gezegd dat dit kijkgenot niet tot het gehuurde kan behoren. Anders dan de kantonrechter beschouwt het hof het kijkgenot (zoals het al eerder had geoordeeld) wel als een onderdeel van de huurovereenkomst. Het is een “contractuele accessoire” van het gebruik van de woning door huurder, die ook een deel van de ingerichte en onderhouden tuin huurt. Vervolgens moet de vraag worden gesteld of de kosten van onderhoud ervan als servicekosten aan huurder mogen worden doorberekend? Dat is niet het geval, aldus het hof. Het gaat hier immers niet om een onderdeel dat toegankelijk is en dat huurder zelf moet onderhouden. De met het onderhoud van de groenvoorziening gemoeide kosten zijn exploitatiekosten, en die moeten worden voldaan uit de huurprijs. Dat voor die servicekosten met de bewonerscommissie in een bijzondere overeenkomst een aparte huurbetalingsverplichting zou zijn overeengekomen, wordt door huurder betwist. Bovendien kan zo’n overeenkomst een individuele huurder niet verplichten tot betaling van een hogere huurprijs dan hij op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. Kortom, de kijktuin behoort wel tot het gehuurde (is een zogeheten “onroerende aanhorigheid”), maar het onderhoud ervan kan niet in de vorm van servicekosten aan huurder worden doorberekend. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2093)