Geen servicekosten, maar kosten normale woningexploitatie

Wanneer de huurder geen baat heeft bij de dienst waarvoor de verhuurder een vergoeding vraagt, is sprake van een niet redelijk voordeel voor die verhuurder. Dat wil overigens niet zeggen dat kosten waardoor de huurder wel baat heeft altijd redelijk zijn – dat hangt af van hun aard en van de omstandigheden. Een verhuurder brengt zijn huurders behalve de kosten van een naamplaatje ook die van de verhuurmakelaar en drukwerk in rekening. Zijn die kosten redelijk, of gaat het om een zodanig voordeel voor de verhuurder dat die afspraak nietig is? Is relevant dat het om sociale verhuur gaat? Geen vragen voor de Huurcommissie, maar voor de rechter.

De casus

Bij het sluiten van huurovereenkomsten bedingt verhuurster betaling van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ter hoogte van 115 euro, of 125 euro (inclusief naamplaatje). De kosten van het naamplaatje staan niet ter discussie; wel de kosten van het reclamemateriaal en de werkzaamheden van de verhuurmakelaar (o.m. bezichtiging, credit check, aanvraag huisvestingsvergunning, opmaken contract en opnamestaat, WoningNet). Volgens verhuurster komen die kosten voor vergoeding in aanmerking en is de doorslaggevende vraag of de werkzaamheden in het belang van de huurder worden verricht en niet slechts in het belang van de verhuurder. Volgens huurders gaat het om verhuurkosten die inherent zijn aan een normale woningexploitatie en dus uit de huurprijs moeten worden voldaan. De kantonrechter gaat ervan uit dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht. Overigens kunnen ook kosten waardoor de huurder wel is gebaat niet redelijk zijn, afhankelijk van hun aard en van de omstandigheden. Vergoeding van een naamplaatje, eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag huisvestingsvergunning is redelijk, vindt de kantonrechter, maar slechts tot een bedrag van 26,50 euro. Daarboven bedingt verhuurster een niet redelijk voordeel en is het contractuele beding nietig.

Het oordeel van de rechter

Het hof volgt de redenering van de kantonrechter en wijst erop dat een sociaal verhuurder extra terughoudend moet zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van kosten die hij aan huurders in rekening brengt. Met de werkzaamheden van de verhuurmakelaar worden vooral de eigen belangen van verhuurster gediend, zodat sprake is van een niet redelijk voordeel. Deze kosten zijn inherent aan de normale woningexploitatie en mogen dus niet afzonderlijk aan huurders in rekening worden gebracht. Hetzelfde geldt voor de kosten van WoningNet die verhuurster (gedeeltelijk) aan haar huurders doorberekent, en ook die van de vergunningaanvraag en het voorlichtingsmateriaal. Dit materiaal is nuttig, maar de keuze voor representatief en dus kostbaar materiaal mag niet voor rekening van huurders komen. Met de aanvraag van een huisvestingsvergunning op een standaardformulier is slechts weinig tijd gemoeid. Verhuurster heeft niet aangetoond dat eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de vergunningaanvraag meer dan 16,50 euro zouden moeten kosten. De kantonrechter had het volgens het hof dus bij het rechte eind.   (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2010, LJN BN6936. Zie ook uitspraak Hoge Raad van 6 april 2012, LJN BV1767)