Hennepknipperij in door huurder bekostigde berging

Levert het inrichten van een hennepknipperij in de berging van een huurwoning een grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst? Anders dan bij een kwekerij is bij een knipperij normaliter immers geen sprake van vernieling of een grotere kans op brand- en waterschade – voor sommige rechters reden om de huurovereenkomst niet te ontbinden.

De casus

Huurder heeft met toestemming van verhuurder de huurwoning verbeterd en uitgebreid, onder meer door een uitbouw en een berging/schuur. De waardevermeerdering ervan is getaxeerd op 45.000 euro. Na een melding van een ‘vreselijke stank’ door het toppen van wiet op het adres van huurder treft de politie in een afzonderlijk ruimte in de schuur een hennepknipperij aan. Huurder is om schulden in te lossen elders een hennepkwekerij begonnen en knipt de daarvan afkomstige hennepplanten in zijn schuur, met de hulp van enkele medewerkers. In de door verhuurder aangespannen procedure was de kantonrechter van mening dat een goed huurder zich moet onthouden van een hennepkwekerij of -knipperij in het gehuurde, inclusief de bijgebouwen. Huurder is daarom tot ontruiming veroordeeld, en verhuurder tot vergoeding van 5.000 euro voor de gerealiseerde verbeteringen. Huurder gaat tegen die beslissing in beroep, omdat hij de volledige waardevermeerdering vergoed wil zien. De knipperij brengt geen overlast of risico’s mee, en de bestemming van de woning is niet gewijzigd. Bovendien maken de ruimtes volgens huurder geen deel uit van het gehuurde, aangezien ze na aanvang van de huur voor rekening van huurder zijn gebouwd en daarvoor geen huurprijs is verschuldigd. Volgens verhuurder doet niet ter zake dat de schuur na aanvang van de huurovereenkomst is gebouwd.

Het oordeel van de rechter

Uitbouw en berging/schuur, die met de woning zijn verbonden, staan uitsluitend ten dienste van de woning en zijn eigendom van verhuurder geworden. Er is niet afgesproken dat de uitbreidingen buiten de huurovereenkomst vallen en die is daarop dan ook van toepassing. Levert de hennepknipperij een tekortkoming op die ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt? Jazeker, meent het hof, het gaat om een niet geringe tekortkoming.  Zo’n inrichting voor de bewerking van hennepproducten hoort niet thuis in het gehuurde, ook al is geen sprake van diefstal van elektriciteit en met hennepkweek verbonden risico’s zoals vochtoverlast en kortsluiting. Het is algemeen bekend dat verhuurders, met name woningcorporaties, streng tegen kwekerijen, drogerijen en knipperijen voor hennep optreden. Dit is een redelijk en aanvaardbaar beleid, ook waar het gaat – zoals hier – om een onderdeel van het totale productieproces. De aanwezigheid van de hennepknipperij rechtvaardigt dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst. De persoonlijke omstandigheden van huurder, die niet in een noodtoestand verkeert, leiden niet tot een ander oordeel. Resteert tot slot de kwestie van de door huurder gedane investeringen. Heeft huurder aanspraak op een vergoeding daarvan en zo ja, tot welk bedrag? Een vergoeding is niet overeengekomen, stelt het hof vast, en in beginsel kon huurder voor onbepaalde tijd profijt hebben van zijn investeringen zonder verhoging van zijn woonlasten. Het mogelijke financiële nadeel dat huurder als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst ondervindt, is alleen aan huurder zelf te wijten en dient dus voor zijn risico te komen. Conclusie: het vonnis van de kantonrechter blijft in stand. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 5 maart 2013, LJN BZ3510)