Herstructurering voor leefbaarheid en rentabiliteit

Een verouderd, rijksmonumentaal woonbuurtje uit de jaren dertig heeft een slecht imago en problemen in de leefbaarheidssfeer. De huurwoningen zijn wat grootte en voorzieningen betreft niet meer geschikt voor de doelgroep. Alle partijen zijn het erover eens: er zal een grootscheepse renovatie plaatsvinden, waarbij onder meer 57 huurwoningen tot 31 woningen worden samengevoegd. Een van de opgezegde huurders volhardt echter ook na de renovatie nog in zijn bezwaren. Dankzij de zorgvuldige voorbereiding en inspraak van bewoners, zonder succes.

De casus

Huurder woont sinds 1997 in een vooroorlogse woning, onderdeel van een monumentaal complex. De woningen zijn niet meer geschikt voor de verhuur aan gezinnen met kinderen, en om de monumentaliteit te behouden blijkt samenvoeging van de woningen de beste optie. De (sociaal) verhuurder besluit uiteindelijk tot gedeeltelijke samenvoeging en gedeeltelijke renovatie. De huurovereenkomst met huurder wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik in verband met een renovatieproject. Huurder heeft bezwaar tegen de samenvoeging en stemt niet met de huuropzegging in. Op verzoek van verhuurder is de huurovereenkomst daarop door de kantonrechter ontbonden. De wijkverbetering is een collectief proces in het belang van alle wijkbewoners, ook dat van huurder, stelt de kantonrechter. Huurder is inmiddels verhuisd, maar handhaaft zijn verzet tegen de uitgevoerde renovatie. Hij meent dat het beroep van verhuurder op dringend eigen gebruik niet gerechtvaardigd is, omdat de renovatie niet alleen om financiële redenen is uitgevoerd. Bovendien was er geen sociale noodzaak tot herbestemming, en is verhuurder niet op zorgvuldige wijze tot zijn keuze gekomen. De kantonrechter is volgens huurder aan dat alles voorbijgegaan.

Het oordeel van de rechter

Het hof denkt daar anders over. De redenen voor de herstructurering zijn duidelijk: verhuurder wil de kwaliteit en leefbaarheid vergroten (een kerntaak) en de exploitatieverliezen zo veel mogelijk beperken – zonder samenvoeging van een deel van de woningen was dat niet mogelijk. Verhuurder, gesteund door onder andere de gemeente, behartigt het belang van de volkshuisvesting. Een legitiem streven, zo meent het hof, ook al worden de huurwoningen daardoor duurder. Ook andere motieven dan financiële, zoals een maatschappelijk belang als vergroting van de leefbaarheid, kunnen onder het wettelijk begrip “dringend eigen gebruik” vallen. Er waren weliswaar alternatieve mogelijkheden, maar verhuurder is bij zijn keuze zorgvuldig geweest en heeft deze ook goed onderbouwd. De gekozen aanpak is volgens het hof niet onbegrijpelijk, aangezien sloop met vervangende nieuwbouw vanwege de monumentale status niet mogelijk was en groot onderhoud van de woningen op den duur verliesgevend zou zijn. Verhuurder heeft bij zijn keuze ook rekening gehouden met de bewoners. Dat niet álle bewoners zich daarin kunnen vinden, maakt het besluit nog niet onredelijk. In het geval van een grootscheepse renovatie, waarbij een groot aantal huishoudens is betrokken, kan onmogelijk tegemoet worden gekomen aan de specifieke wensen van alle huurders. Het hof stelt tot slot vast dat huurder inmiddels over passende vervangende woonruimte beschikt, en merkt op dat die niet per se ‘soortgelijk’ hoeft te zijn, hetzelfde woongenot hoeft te bieden of dezelfde huurprijs hoeft te hebben. Ook van het hof krijgt huurder dus geen gelijk. (Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 15 februari 2011,  LJN BP5071)