Huurder van onrendabele huurwoning beschermd

Eerder dit jaar bepaalde de Hoge Raad dat indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, het belang van de verhuurder bij ontruiming zwaarder kan wegen. Bijvoorbeeld wanneer de noodzakelijke renovatie zo ingrijpend is dat zij niet zonder beëindiging van de huur kan worden gerealiseerd. Een beroep op dringend eigen gebruik kan dan gerechtvaardigd zijn. Zo niet in dit geval, vindt de rechter.

De casus

Huurster woont sinds 1980 in de woning. In 2000 zegt verhuurster de huurovereenkomst voor het eerst op wegens dringend eigen gebruik. De daarop volgende vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming wordt afgewezen. Na aanvraag en verlening van een sloopvergunning zegt verhuurster in 2002 de huurovereenkomst opnieuw op wegens dringend eigen gebruik. Ook die vordering wordt door de rechter afgewezen. In november 2009 zegt verhuurster de huurovereenkomst voor de derde maal op wegens dringend eigen gebruik en geeft daarbij aan dat zij de woning wil slopen en vervangen door nieuwbouw. Wederom maakt verhuurster de gang naar de kantonrechter. De exploitatie van de woning is zeer verliesgevend, zodat er een financiële noodzaak is om de woning te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Verhuurster heeft op grond daarvan een dringend belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. Huurster is het daarmee niet eens en vindt dat haar belang bij behoud van haar woonplek groter is.

Het oordeel van de rechter

Tot die conclusie komt ook de kantonrechter. Hij stelt vast dat inderdaad sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten: verhuurster betaalt jaarlijks ruim 8.500 euro aan belastingen en ontvangt in totaal nog geen 2.700 euro aan huur. Het verlies bedraagt daarmee jaarlijks bijna 6.000 euro en is structureel; de situatie zal namelijk in de toekomst niet wezenlijk veranderen. De belasting in box III hoeft niet buiten beschouwing te blijven, nu het gaat om kosten die verhuurster moet maken doordat zij de woning in eigendom heeft en niet zelf bewoont. Dat daar een waardestijging tegenover staat, maakt dat niet anders, omdat die waardestijging de exploitatiekosten niet vermindert. Ondanks die wanverhouding moet verhuurster echter toch de huurverhouding voortzetten. Naast de eigendom van de woning waar het om gaat, heeft verhuurster nog twee woningen in eigendom en ook banktegoeden. Bovendien is de huurwoning in de loop van de tijd aanzienlijk in waarde gestegen. De rechter acht het daarom niet aannemelijk dat het verlies dat verhuurster thans lijdt op de woning zodanig is dat zij daardoor in financiële problemen komt of dat deze last voor haar ook op langere termijn niet te dragen zou zijn. Tegenover die financiële last staat het zwaarwegende belang van huurster bij behoud van haar woonplek: huurster woont al 30 jaar in de woning en heeft daar ook een atelier. Huurster is al op hogere leeftijd en heeft niet de middelen om zelf een andere vervangende woning te kopen of een hogere huur te kunnen betalen. Maar zelfs al zou het belang van verhuurster bij beëindiging van de huurverhouding zwaarder wegen, is het zo dat huurster geen andere passende woonruimte kan verkrijgen. De kantonrechter wijst de vordering van verhuurster daarom af. (Uitspraak Rechtbank Alkmaar van 22 september 2010, LJN BO6432; zie ook De kleine Suggeste nr. 125)