Huurders mogen zelf nieuwe bewoners blijven kiezen

Als in een huurovereenkomst een coöptatierecht is voorzien, kan de verhuurder dit niet eenzijdig beëindigen. Niet altijd is daarbij uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder zijn goedkeuring aan een nieuwe bewoner moet geven, en dat hij over leeggekomen ruimten kan beschikken. Zoals in dit geval. De met de oude eigenaar gemaakte contractuele afspraken binden ook de nieuwe eigenaar van het pand.

De casus

A heeft een pand in verhuurde staat gekocht. Voor dat pand is destijds met de zes oorspronkelijke huurders één schriftelijke huurovereenkomst gesloten, met één huurprijs. Die overeenkomst geeft hen het recht zelf nieuwe huurders te kiezen (coöptatierecht), zolang het totaal aantal bewoners niet meer dan zes bedraagt en wijzigingen aan verhuurder worden doorgegeven. A heeft na aankoop van het pand de bewoners verzocht vrijgekomen kamers niet langer te verhuren. Aan dat verzoek is geen gehoor gegeven. In reactie op de laatst gemelde mutaties heeft de beheerder namens A laten weten dat die nieuwe bewoners de woning niet mogen betrekken. A vordert nu de ontruiming van alle bewoners en ontbinding van de huurovereenkomst. A meent dat nieuwe bewoners alleen huurrechten verkrijgen door rechtstreeks met hem te contracteren, en dat hij te allen tijde kan besluiten een vrijgekomen ruimte niet langer te verhuren. A ontkent dat sprake is van een coöptatierecht en stelt dat nieuwe bewoners niet tijdig zijn gemeld. In ieder geval zou het coöptatiebeding zo moeten worden uitgelegd, dat goedkeuring van de verhuurder is vereist. De zittende huurders zijn ernstig tekort geschoten, nu zij bewoners hebben toegelaten zonder dit te melden. Op de woning rust namelijk een vergunningplicht en verhuurder moeten kunnen beoordelen of een nieuwe bewoner voldoet aan de eisen voor een vergunning.

Het oordeel van de rechter

Indertijd is met de contractuele medehuurders overeengekomen dat zij inspraak hebben in de keuze van een nieuwe huurder, zij het dat het totaal aantal huurders van zes niet mag worden overschreden en wijzigingen aan verhuurder gemeld moeten worden. Die keuzevrijheid van de zittende huurders houdt verband met de aard en inrichting van het gehuurde en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer (gedeelde voorzieningen). De huurovereenkomst bepaalt niet dat de verhuurder toestemming moet verlenen voor een nieuwe huurder en die bedoeling blijkt verder ook nergens uit. De nieuw gekozen huurder treedt dus in de plaats van de vertrekkende partij, met bij voorbaat contractueel bedongen instemming van de verhuurder. Dit ‘opvolgend medehuurderschap’ moet worden gemeld. Voor die melding is echter geen termijn overeengekomen, concludeert de rechter. De omstandigheid dat in het verleden van reeds vertrokken huurders geen melding zou zijn gemaakt, is niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Verhuurder is door de eigendomsoverdracht van de woning aan de huurovereenkomst gebonden en kan het coöptatiebeding niet eenzijdig buiten toepassing verklaren. Bijzondere omstandigheden zijn er volgens de rechter niet en ook de redelijkheid en de billijkheid spelen hier geen rol. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 18 december 2012, LJN BY7974)