Inkomenseis niet voor medehuurder

Sinds begin 2011 moeten woningcorporaties bij nieuwe verhuringen het uit de Europese regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium toepassen. Met een beroep op dat inkomenscriterium wijst verhuurster het aangevraagde medehuurderschap af: het gezinsinkomen van huurder en medehuurder is hoger dan voor een sociale huurwoning tegenwoordig is toegestaan. Is dit een bestaande afwijzingsgrond?

De casus

A, 42 jaar, heeft altijd bij zijn ouders ingewoond. A is inmiddels gehuwd en ook zijn echtgenote en kinderen verblijven in de woning, waarvan vader O huurder is. Vader en zoon hebben verhuurster verzocht A de status van medehuurder te verlenen. Verhuurster heeft dat verzoek afgewezen, omdat zij geen huurovereenkomsten wil sluiten op basis van ouder- of kindrelaties. Wel kan A, onder voorwaarden, een nieuw huurcontract aangaan ingeval O komt te overlijden of wordt opgenomen in een verpleeghuis. Na een herhaald verzoek heeft verhuurster om nadere financiële gegevens verzocht, zodat zij kan beoordelen of het huishoudinkomen binnen de inkomensnorm van 33.164 euro (prijspeil 2011) valt. O en A willen die gegevens niet verstrekken, omdat dit geen voorwaarde is om voor medehuurderschap in aanmerking te komen. Verhuurder wijst het verzoek opnieuw af, en O en A vragen de kantonrechter te bepalen dat A medehuurder zal zijn. Volgens hen is aan alle voorwaarden voor toewijzing voldaan. Verhuurster ontkent niet dat O en A aan de wettelijke criteria voldoen, maar meent toch dat het verzoek moet worden afgewezen, omdat anders strijd ontstaat met de Europese regelgeving. Sociale huurwoningen moeten worden gereserveerd voor personen en gezinnen met een inkomen lager dan 33.614 euro en O en A voldoen niet aan dat criterium.

Het oordeel van de rechter

Wanneer vaststaat dat de voorgestelde medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van minimaal twee jaar, noemt de wet slechts twee mogelijke gronden om de vordering af te wijzen: de voorgestelde medehuurder biedt onvoldoende financiële waarborg, en de vordering is bedoeld om de medehuurder de positie van huurder te verschaffen. Dat is hier echter niet het geval. Het feit dat A geen inzicht wenst te verstrekken in zijn inkomsten is daarom irrelevant. Dit zou anders kunnen zijn indien bij een vordering medehuurderschap het huishoudinkomen moet worden getoetst aan het inkomenscriterium. De toewijzingsregels gelden bij het aangaan van huurovereenkomsten, ofwel bij nieuwe verhuringen. Bepalend is de ingangsdatum van het (nieuwe) huurcontract. Er is geen wettelijke regeling die voor toekenning van het medehuurderschap het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft, en dit is bij verhuurster ook niet gebruikelijk. Het gaat hier niet om een nieuwe verhuring, maar om voortzetting van een lopende overeenkomst, en toetsing aan het inkomenscriterium is dus niet vereist. De zorg van verhuurster dat het inkomenscriterium zo eenvoudig te omzeilen valt, deelt de rechter niet. Bovendien kan zij dit gevaar ontwijken door haar beleid te wijzigen en in het geval van nieuwe medehuur een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. De slotsom luidt dan ook dat verhuurster een niet bestaande afwijzingsgrond heeft gehanteerd. A krijgt de positie van medehuurder. Dit houdt overigens niet in dat A na beëindiging van de hoofdhuur zonder meer in het gehuurde kan blijven wonen. In die situatie kan zijn inkomen namelijk wel van belang zijn. (Uitspraak Rechtbank Breda van 7 maart 2012, LJN BV8839)