Inwonende zoon mag huurcontract niet overnemen

Tussen ouder en kind is normaliter sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Wil een inwonend kind na het overlijden van de ouder de status van huurder krijgen, dan moet er een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn gevoerd. Het samenwonen van ouder en kind wordt zeer kritisch beoordeeld en alleen onder bijzondere omstandigheden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding aangemerkt. Het langdurig één adres delen is (hier) op zichzelf in elk geval niet voldoende.

De casus

Verhuurder is ongeveer twintig jaar eigenaar van de woning die destijds is gekocht in verhuurde staat. De woning is vele decennia door huurster gehuurd voor een zeer lage huur, laatstelijk zo’n 277 euro per maand. Na haar overlijden wenst verhuurder het huis leeg terug. De inwonende zoon Z, zevenenvijftig jaar oud, vordert voortzetting van de huur. Z heeft sinds zijn geboorte zijn hoofdverblijf in de woning en heeft met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Dit laatste zou blijken uit het feit dat hij klusjes deed, samen met zijn moeder de woonkamer gebruikte, televisie keek en de maaltijden gebruikte, zij elkaar verzorgden en samen ook dingen ondernamen. Zowel in eerste als in tweede instantie wordt de vordering van huurder afgewezen. Het hof zegt de indruk te hebben dat Z in feite steeds het kind in huis is gebleven en zich in de rol van kind door zijn moeder liet verzorgen. Dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging, paste bij die rol. Z betaalde niet (aantoonbaar) mee aan de huur of het huishouden en een bewindvoerder (schoondochter en tevens buurvrouw) behartigde de financiële zaken van de moeder. Er was geen sprake van wederkerigheid in de relatie. Het hof kent veel gewicht toe aan de taakverdeling en concludeert net als de kantonrechter dat het niet om een duurzame gemeenschappelijke huishouding gaat. Z richt zich tot de Hoge Raad.

Het oordeel van de rechter

Alleen onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Of daarvan sprake is, moet worden bezien aan de hand van álle omstandigheden in onderling verband. Doorgaans zal geen beslissend gewicht toekomen aan één van die omstandigheden afzonderlijk. Anders dan huurder meent, heeft het hof volgens de Hoge Raad wel (voldoende) rekening gehouden met de omstandigheden dat Z na zijn meerderjarig worden nog achtendertig jaar in zijn ouderlijk huis is blijven wonen, klusjes deed, met zijn moeder dingen ondernam en voor zijn moeder zorgde toen zij achteruitging, maar behoefde het daaraan geen doorslaggevende betekenis toe te kennen. Het hof mocht mede betekenis toekennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie, omdat die omstandigheid, net als het feit dat Z geen financiële bijdrage leverde, kan duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in de zin dat huurder zich door zijn moeder liet verzorgen en niet met haar een huishouding voerde. Het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding is in hoge mate feitelijk en in dit geval onderschrijft de Hoge Raad de (strikte) wijze waarop hof en kantonrechter de feiten hebben gewaardeerd. (Uitspraak Hoge Raad van 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93)