Is verhuurder door verbouwingen van huurder verrijkt?

Tot het moment van ontruiming heeft een huurder een wegbreekrecht: hij mag door hem aangebrachte toevoegingen wegbreken en meenemen. Een huurder mag geoorloofde veranderingen ook laten zitten. Onder omstandigheden kan een huurder op grond van ‘ongerechtvaardigde verrijking’ een vergoeding toekomen voor zaken die hij bij het einde van de huurovereenkomst heeft laten zitten. Bij verbouwingen gaat het vaak om zaken die een huurder niet kán meenemen.  Is verhuurder in dit geval door de verbouwingen van huurder verrijkt?

De casus

Verhuurder is eigenaar van een woning op een perceel met als bestemming “woondoeleinden”. Verhuurder en huurder sluiten een mondelinge overeenkomst: huurder mag de woning gebruiken en betaalt daarvoor maandelijks een bedrag van 1.750 euro. Partijen komen verder overeen dat huurder de woning op een later moment zou (kunnen) kopen voor een bedrag van 587.500 euro. Huurder verbouwt op eigen kosten de (slaap)kamers met de bedoeling de woning via een uitzendbureau te verhuren aan Poolse werknemers. De verbouwingen aan de woning zijn volgens de gemeente illegaal en moeten worden verwijderd. De gemeente geeft verder aan handhavend te zullen optreden tegen het uitzendbureau wegens overtreding van de voorschriften van het bestemmingsplan. De woning mag namelijk slechts worden gebruikt voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Huurder is in twee instanties veroordeeld tot ontruiming van de woning. In deze hoger beroepsprocedure vordert hij een vergoeding voor de door hem verrichte verbouwingen.

Het oordeel van de rechter

Huurder meent op grond van ongerechtvaardigde verrijking recht te hebben op een vergoeding voor de geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Die vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is slechts toewijsbaar, zo stelt het hof,  voor zover verhuurder daadwerkelijk verrijkt (en huurder daadwerkelijk verarmd)  is en voor zover dit redelijk is.  Huurder heeft de kosten gemaakt ten dienste van een verbouwing van de (slaap)kamers in de woning, om deze geschikt te maken voor de verhuur aan een aantal Poolse werknemers. Niet valt in te zien dat verhuurder door deze verbouwing is verrijkt, nu de gemeente deze verbouwing als illegaal heeft aangemerkt en niet alleen aan huurder heeft opgedragen om de met de Woningwet strijdige situatie te beëindigen en alle illegale verbouwingen te verwijderen, maar ook te kennen heeft gegeven de huisvesting van een aantal Poolse werknemers niet te zullen gedogen en het bestemmingsplan, dat slechts bewoning door één gezin toelaat, te zullen handhaven. Aan de verbouwingen heeft verhuurder niets; hij is daardoor dan ook niet verrijkt. De nieuwe cv-ketel met grotere capaciteit en het weggewerkte achterstallig onderhoud brengen voor verhuurder evenmin een verrijking mee. Ook in hoger beroep krijgt huurder geen gelijk. (Uitspraak Gerechtshof Amsterdam van 7 december 2010, LJN BP0273)