Wens of dringende noodzaak tot renovatie?

De verhuurster van een klein wooncomplex wil dit renoveren. Het gebouw is verouderd en heeft een onpraktische indeling. Bovendien heeft zij van de gemeente een aanschrijving ontvangen om onder last van een dwangsom renovatie- en herstelwerkzaamheden te verrichten. Verhuurster kan niet renoveren zonder de huur te beëindigen. Zij biedt haar huurders alternatieve woonruimte en zegt de huurovereenkomsten op.  Niet iedereen stemt daarmee in. De noodzakelijke renovatie gebeurt volgens verhuurster om andere dan alleen financiële redenen en levert een dringend eigen gebruik op. Gaat het inderdaad om een dringende noodzaak?

De casus

Naar aanleiding van de gemeentelijke aanschrijving besluit verhuurster tot  herbestemming van het gebouw en zegt zij alle huurovereenkomsten op. Met twee huurders van kleine woningen (huur per maand 145 en 199 euro) bereikt zij geen overeenstemming over vertrek uit het –  inmiddels deels gekraakte – gebouw en herhuisvesting. Het hele gebouw moet voor zogeheten destructief onderzoek vóór een bepaalde datum leeg zijn. Verhuurster wil niet de uitkomst van de bodemprocedure tussen partijen afwachten: het gebouw staat grotendeels leeg, die leegstand en de vertraging leiden tot financiële schade en voor huurders is vervangende woonruimte beschikbaar. Zij spant een kort geding aan. De kortgedingrechter vindt dat het enkele voornemen van een renovatie onvoldoende is voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Hij verwijst naar een recente uitspraak van de Hoge Raad en concludeert dat het hier niet om een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten gaat – de enkele wens een beter rendement te behalen is onvoldoende. Gezien de omstandigheden is de vordering niet spoedeisend en moet verhuurster de uitkomst van de bodemprocedure afwachten. Huurster gaat in hoger beroep bij het hof.

Het oordeel van de rechter

Ook het hof bekijkt of het zonder verder onderzoek zodanig aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat verhuurster zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik, dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door de ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen. Volgens verhuurster is de renovatie van het gebouw niet alleen of hoofdzakelijk ingegeven door financiële motieven, maar door andere belangen, en is de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomsten met huurders niet mogelijk. Het hof komt tot de conclusie dat verhuurster niet heeft aangetoond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De redenen die verhuurster geeft (financiële belangen, aanschrijving, veroudering en onpraktische indeling, onderzoekswerkzaamheden) zijn niet voldoende om de vordering tot ontruiming te kunnen toewijzen. De deelgemeente treedt niet handhavend op, zodat de factor ‘tijd’ in die zin minder van belang is, en een dringende noodzaak blijkt evenmin uit de onduidelijke lijn die verhuurster met betrekking tot het gebouw heeft gevolgd. Er zijn verschillende plannen geweest, zoals renovatie en sloop, en er is leegstand ontstaan doordat bij vertrek van huurders niet opnieuw tot verhuur is overgegaan. Dat het gebouw door die jarenlange gedeeltelijke leegstand is gekraakt, komt volgens het hof voor rekening van verhuurster. Het vereiste van passende woonruimte voor huurders acht het hof in dit stadium niet relevant. Conclusie: het oordeel van de voorzieningenrechter was juist. (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 14 december 2010, LJN BO8305)