Kosten opmaken contract voor rekening van huurder?

Bij administratie- en verhuurkosten is vuistregel dat van een “niet redelijk voordeel” sprake is wanneer tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verhuurder laat een tijdelijke huurovereenkomst opmaken en berekent de kosten daarvan gedeeltelijk door aan huurder. Huurder verlangt vervolgens restitutie van die kosten, omdat deze voor verhuurder een niet redelijk voordeel opleveren.

De casus

De voormalige echtelijke woning van E staat te koop, maar de verkoop wil niet vlotten. E is al verhuisd en wil de leegstaande woning tijdelijk verhuren. Via zijn adviseur sluit verhuurder E een huurcontract met een huurder, die daarvoor 975 euro aan behandelingskosten moet betalen. Volgens de tijdelijke overeenkomst (voor de duur van één jaar) gaat het om verhuur die naar zijn aard van korte duur is, en kan en mag gezien de omstandigheden geen sprake zijn van een beroep op huurbescherming. Nadat de huur is geëindigd, vordert huurder terugbetaling van de behandelingskosten (en de niet geretourneerde waarborgsom). Dat in de huurovereenkomst is bepaald dat huurder behandelingskosten moet betalen, is volgens huurder in strijd met de huurbeschermende bepalingen en dus ongeldig. Verhuurder geniet een onredelijk voordeel en moet dit bedrag terugbetalen. Overigens bestaat volgens huurder ook voor de adviseur een terugbetalingsverplichting, omdat tussen adviseur en verhuurder een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. Adviseur heeft twee heren gediend en mocht om die reden geen loon in rekening brengen aan huurder. Verhuurder en adviseur stellen dat huurder geen beroep kan doen op de nietigheid van de bepaling, omdat het gaat om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is en daarbij geen huurbescherming geldt.

Het oordeel van de rechter

Adviseur heeft wel de betaling in ontvangst genomen, maar de kosten voor het opstellen van het huurcontract waren verschuldigd aan verhuurder. De betaling daarvan was immers een voorwaarde voor het sluiten van de huurovereenkomst. Adviseur heeft huurder ook geen loon berekend, zodat voor hem geen terugbetalingsverplichting bestaat. Voor verhuurder liggen de zaken anders. In het huurcontract wordt wel gesproken van korte duur en wordt tot vervelens toe herhaald dat huurder geen huurbescherming toekomt, maar het gebruik is niet naar zijn aard beperkt (het is een reguliere woning) en de beschikbaarheid evenmin (koop breekt immers geen huur). Daarbij komt dat de recent verruimde Leegstandwet juist voor deze situatie de mogelijkheid van tijdelijke verhuur biedt, zonder vergaande huurbescherming. Kortom, er is geen sprake van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Dat de kosten gerechtvaardigd zouden zijn omdat het een juridisch ingewikkelde huurovereenkomst betreft, wijst de rechter van de hand. Het enige verschil met een standaard contract is dat uitsluitend in het belang van verhuurder is getracht alle wettelijke huurbescherming uit te sluiten. Niet valt in te zien waarom het redelijk is dat huurder (een deel van) de kosten van die werkzaamheden op zich neemt. Het beroep van huurder op de vernietigbaarheid van het beding dat hem verplicht behandelingskosten te betalen, slaagt daarom. Verhuurder moet de kosten op grond van onverschuldigde betaling (en ook de waarborgsom) aan verhuurder terugbetalen. (Uitspraak Rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:4702)