Late levering door kraak geen overmacht. Boete!

Een contractuele boete als prikkel tot nakoming van verplichtingen is algemeen aanvaard. In koopovereenkomsten is meestal de bepaling te vinden dat de nalatige partij voor iedere dag dat hij niet nakomt een boete verschuldigd is ter grootte van drie promille van de koopprijs. Zo ook in deze zaak. De partij die de boete moet betalen, kan de rechter om een matiging daarvan verzoeken. Vanwege de contractvrijheid zijn rechters echter terughoudend bij de uitoefening van hun matigingsbevoegdheid. Een verlaging is dus zeker niet vanzelfsprekend, ook al is de boete hoog opgelopen.  

De casus

Een grote maatschappij verkoopt in december 2009 een van haar panden in Amsterdam voor een bedrag van 340.000 euro, op 15 februari 2010 te leveren met de garantie “ongevorderd en niet zonder recht of titel in gebruik bij derden”. Eind december 2009 wordt het pand met de hulp van een kraakgroep gekraakt door een vrouw met twee kinderen. In de ontruimingsprocedure biedt verkoopster de krakers op grond van het toegezegde vrijwillige vertrek een ruime ontruimingstermijn: 10 februari 2010. Die termijn houdt de rechter ook in zijn vonnis aan, maar de krakers blijven zitten. Op 15 februari blijkt de deurwaarder niet met gewone politiebijstand te kunnen ontruimen, omdat een grote groep krakers het pand barricadeert. In de koopovereenkomst is een standaard boete van drie promille van de koopsom per dag voorzien. Kopers stellen verkoopster op 17 februari 2010 in gebreke en gunnen haar 8 dagen om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. Ontruiming met speciale bijstand van de Mobiele Eenheid kan echter pas bij de volgende ontruimingsronde op 15 juni 2010 plaatsvinden. Bovendien moet verkoopster opnieuw naar de rechter om een nieuwe ontruimingstitel te verkrijgen. Het pand wordt uiteindelijk op 22 juni 2010 geleverd. Kopers maken aanspraak op de contractuele boete berekend over de periode waarin verkoopster in verzuim is geweest: 26 februari 2010 tot en met 21 juni 2010. Volgens verkoopster was sprake van overmacht; zij is niet bereid de boete van 118.320 euro (116 dagen x 1.020 euro) te betalen.

Het oordeel van de rechter

Gezien de door verkoopster gegeven garantie ligt het risico dat het pand na de verkoop is gekraakt en aan die situatie niet onmiddellijk na het verkrijgen van een ontruimingsvonnis een einde kan worden gemaakt, bij verkoopster. Zij had volgens de rechter kunnen weten dat ontruiming in Amsterdam soms alleen kan plaatsvinden met behulp van de ME en dat er slechts enkele ontruimingsrondes per jaar zijn, net als zij had kunnen voorzien dat de krakers hun toezeggingen niet zouden nakomen. De gegeven garantie geldt dus ook in dit geval en verkoopster kan zich niet op overmacht beroepen. De overeengekomen boete is daarom opeisbaar geworden. Matiging van die boete is alleen aan de orde als sprake is van zeer bijzondere omstandigheden. Verkoopster heeft niet tijdig voldaan aan een hoofdverbintenis uit de overeenkomst, de leveringsverplichting. Dit is een ernstige tekortkoming. Bovendien had verkoopster met relatief eenvoudige voorzorgsmaatregelen kraak van het pand na de verkoop kunnen voorkomen. Het boetebeding is bedoeld als aansporing om op de afgesproken datum aan de leveringsverplichting te voldoen. Zouden de gevolgen van de niet-nakoming die haar niet direct zijn aan te rekenen (het oplopen van de boete door het wachten op ontruiming) niet voor rekening van verkoopster komen, dan zou aan de prikkelfunctie van het beding afbreuk worden gedaan. De rechtbank ziet geen aanleiding om de boete te matigen en verkoopster moet de gevraagde 118.320 euro plus wettelijke rente betalen. (Uitspraak Rechtbank Amsterdam van 26 januari 2011, LJN BP3074. Zie ook hoger beroep LJN BX7925)