Makelaar mag uit verpauperd winkelcentrum vertrekken

Leegstand, vandalisme en algemene ongezelligheid in een winkelcentrum dat eens het hart van de wijk had moeten zijn. Een renovatie is wel aangekondigd, maar niet van de grond gekomen. Huurder heeft specifieke klachten, die echter door verhuurder niet afdoende zijn verholpen. Welke klachten leveren een gebrek op, en daarmee een grond voor ontbinding, huurprijsvermindering en schadevergoeding?

De casus

De in het winkelcentrum gevestigde makelaar beklaagt zich bij de verhuurder over een probleem met de riolering (stankoverlast en rioolmuggen) en ongedierte. Delen van het winkelcentrum zijn volgens huurder verpauperd, er is leegstand en het aantal klanten loopt terug. De makelaar wil daarom de vestiging  sluiten, maar de eigenaar gaat niet met de huurbeëindiging akkoord. Ook de kantonrechter wijst de gevraagde ontbinding af en huurder gaat in hoger beroep. De rechter gaat zelf ter plekke kijken en constateert dat in het winkelcentrum inderdaad sprake is van enige leegstand en verwaarlozing. Het makelaarskantoor ruikt wat muf, er ligt een dode muis op de werkvloer en vele tientallen dode rioolmuggen in de vensterbanken. De rechter ziet er zelfs één vliegen. Op de muren zijn gele strepen zichtbaar, kennelijk urinesporen van muizen, en ook muizenkeutels. Er is echter al maanden niet schoongemaakt, dus is de muffe geur niet zonder meer terug te voeren op stankoverlast door de gebrekkige riolering. Ook is niet goed vast te stellen uit welke periode de urinesporen, muizenkeutels, de dode muis en de rioolmuggen dateren.  

Het oordeel van de rechter

Het hof vindt het niettemin aannemelijk dat huurder overlast heeft ondervonden van muizen, stank en rioolmuggen. Tegen de muizenoverlast, veroorzaakt door het gedrag van andere huurders, heeft verhuurder maatregelen genomen, en de riolering is vervangen. Op die gronden kan daarom geen sprake zijn van ontbinding of huurprijsvermindering. De rioolmuggen zijn zich gaan vertonen toen de riolering van het buurpand aan een gebrek leed en zijn niet geheel verdwenen nadat de riolering is hersteld. De aanwezigheid van de rioolmuggen is daarmee het gevolg van een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek aan de riolering van het buurpand. Wat de staat van het winkelcentrum betreft, merkt het hof op dat er weliswaar schilderwerkzaamheden zijn gepland, maar dat de achterzijde van het centrum is verpauperd. Verhuurder heeft ervoor gekozen kapotte ruiten in de galerij niet (meer) te vervangen, waardoor de achterzijde een armoedige uitstraling heeft. Dit is een gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen. Daaraan doet niet af dat het geen “nieuw winkelcentrum” betreft of dat het, zoals verhuurder stelt, “in een moeilijke buurt” ligt. De leegstand hoeft echter niet per se een gevolg te zijn van de verpaupering aan de achterzijde en is in zoverre niet aan verhuurder toe te rekenen. Kortom, door de verpauperde toestand aan de achterzijde van het winkelcentrum en de langdurige aanwezigheid van rioolmuggen heeft huurder niet het genot gehad dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast moet verhuurder 1.500 euro betalen als voorschot op schadevergoeding en is vanwege de verwaarloosde toestand aan de achterzijde van het winkelcentrum een huurprijsvermindering van 25% op zijn plaats. (Uitspraak Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 20 december 2011, LJN BU8829)