Mogelijkheid van hinderlijke luchtjes en geluiden bewust aanvaard

Of een verhuurder gehouden is maatregelen in de richting van een overlastveroorzakende huurder te nemen, en zo ja welke maatregelen, hangt onder meer af van de vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van onrechtmatige overlast bij omwonende huurders. Tast de door een eetcafé veroorzaakte overlast het te verwachten huurgenot van huurders aan en is deze dus onrechtmatig, en is van belang dat in de bedrijfsruimte voorheen een postkantoor was gevestigd? Is verhuurder verplicht verdere maatregelen te nemen tegen die overlastveroorzakende huurder?

De casus

Op het moment dat huurders hun in een appartementencomplex gelegen woning huren, bevindt zich op de begane grond van het complex een postkantoor. Wanneer dat postkantoor definitief de deuren sluit, verhuurt verhuurster de bedrijfsruimte aan de exploitant van een eetcafé. Vanaf de opening ervaren huurders geluids- en stankoverlast. De geluidsoverlast wordt veroorzaakt door bezoekers van het buitenterras en door rond sluitingstijd vertrekkende bezoekers. De stankoverlast is een gevolg van de ondoelmatige en ontoereikende filter van het eetcafé die zich onder het balkon van de buren bevindt. Dat de filter niet 100% van de stank filtert en niet goed werkt, hebben huurders vernomen van een werknemer van het onderhoudsbedrijf en van de exploitant van het eetcafé zelf. Daarmee staat voor hen de overlast vast. Huurders vragen de rechter verhuurster op te dragen hun rustig huurgenot te herstellen en verzoeken daarnaast om de vaststelling van een huurprijsvermindering en immateriële schadevergoeding.

Het oordeel van de rechter

Allereerst dient volgens de kantonrechter te worden nagegaan welk woongenot huurders op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een bewoner van een woning in het centrum van een stad of dorp, zoals in dit geval, kan verwachten dat zich in de onmiddellijke nabijheid van zijn woning diverse horecagelegenheden bevinden. Huurders zijn vóór het sluiten van de huurovereenkomst in de advertentie van de woning gewezen op de aanwezigheid van horecavoorzieningen, die – zoals algemeen bekend is – geen “rustig bezit” is. De stelling dat huurders niet behoefden te verwachten dat in de bedrijfsruimte waar eerst een postkantoor was gevestigd een horecagelegenheid zou worden gevestigd, verwerpt de rechter. De huurder die er bewust voor kiest om een woning te huren in het centrum van een stad of dorp en in de nabijheid van diverse horecagelegenheden moet verwachten dat hij enige hinder zal ondervinden in de vorm van terrasgeluid en etensgeuren veroorzaakt door (bezoekers van) restaurants en café’s. Meer dan een bewoner die ervoor kiest een woning in een rustigere omgeving te gaan bewonen, dient zo’n huurder zich een dergelijke hinder te laten welgevallen. Wat de onrechtmatigheid van zowel de stank- als de geluidsoverlast betreft, vindt de rechter dat huurders die niet met objectieve gegevens hebben aangetoond. Hij acht daarom geen rechtens relevante gebreken aanwezig waaraan verhuurster meer had moeten doen dan zij heeft gedaan. (Uitspraak Rechtbank Breda van 27 oktober 2010, LJN BO2766)